20170125-广发证券-彩生活-01778.HK-_彩之云_社区服务全面解析_21页_1mb

报告摘要

彩生活（1778.HK）总结

核心内容

彩生活作为中国领先的物业管理公司，其“彩之云”社区服务平台覆盖面积超过7.4亿平方米，整合了基础物业服务与增值服务，构建了一个功能全面、生态丰富的社区服务生态。平台不仅具备物业管理的基础功能，如缴费、投诉、通知、评价等，还提供家政、维修、租房、装修等增值服务，并引入社交和信息推送功能，提升用户体验与社区互动。

主要观点

平台功能全面：彩之云APP整合了基础物业服务与社区增值服务，服务内容涵盖日常清洁、维修、租赁、理财、保险、团购等，形成了一个多功能的社区服务平台。
增值服务创新：彩生活通过E维修、彩富人生、彩生活住宅等产品，实现了对传统物业管理模式的突破，拓展了盈利渠道。
社区服务是未来趋势：随着物业管理行业面临收入与成本双重压力，社区服务成为提升盈利能力和用户体验的重要途径。
盈利模式优化：彩富人生通过理财收益冲抵物业费与停车费，提升了公司的定价权和收入结构。E维修通过共享经济模式提升服务效率与质量。
投资建议：公司被给予“买入”评级，核心EPS预测为0.3102元、0.3765元和0.4661元，对应PE分别为14.73、12.14和9.80倍，显示其估值合理且成长性良好。

关键信息

“彩之云”平台功能

社区增值服务：
- E家政：提供清洁、洗车、四害消杀等服务，对标App为58到家、云家政，支持饭票使用。
- E维修：覆盖家电维修、家居维修、家电保养等，服务由e师傅团队提供，支持饭票使用。
- E租房：提供二手房出租平台及相关服务，对标App为安居客、房天下，不支持饭票使用。
- E装修：提供全屋及局部设计、装修、改造等服务，对标App为土巴兔装修、窝牛装修，支持饭票使用。
- 彩生活住宅：通过返还饭票方式销售房产，帮助开发商去库存，同时为彩之云沉淀资金。
- 彩富人生：提供定投冲抵物业费、停车费，以及互联网贷款等服务，提升公司定价权和收入。
- 花样保险、荣信汇理财、太平洋保险、彩实惠、花易借、京东特供、手机充值、周边优惠、彩旅游、机票、汽车充电桩、良食网、千禧珠宝等服务，均通过饭票实现支付或提升用户粘性。
基础物业服务：
- E费通：用于缴纳物业费、停车费及彩富人生入口。
- E投诉：业主可投诉或表扬物业。
- E通知：推送政府公告、小区通知、资讯等信息。
- E评价：业主可进行物业管理调查问卷及反馈。
- E能源：用于缴交电费。
- E入伙：提供房屋入伙信息。
- E家访：邀请专属客户经理访问。
- 门禁管理、缴费记录、充值记录、商家订单、饭票商城、停车管理等，均由彩生活或第三方服务商提供，不支持饭票使用。
社区社交：
- “热门邻里圈”功能允许业主在APP内发朋友圈，促进邻里互动。
- “发现”功能帮助业主发现园区周边商圈、同小区及附近小区的人，提升社区粘性。
信息推送：
- 常规系统通知与商家消息，推送彩之云相关功能信息。
- 特色活动推送，如年货庆典、双旦集图换礼等，增强用户活跃度与参与感。

优势产品

E维修：
- 商业模式革新，降低维修成本，提升运营效率。
- 服务范围从公共区域扩展至家庭维修，占比高达95%。
- E维修采用共享经济模式，通过平台对接维修师傅与业主，提升服务质量。
彩富人生：
- 提供定投冲抵物业费、停车费，以及增值理财、互联网贷款等服务。
- 通过与钱生花等金融平台合作，实现资金沉淀与收益回报。
- 一线员工可获得约0.5%的佣金，公司收取2%的渠道和服务费用，提升定价权。
彩生活住宅：
- 通过“房产+服务”模式，帮助开发商去库存，同时为彩之云沉淀资金。
- 业主获得折扣，同时享受饭票带来的消费优惠，实现双赢。
- 预计2017年将销售约1万套彩生活住宅。

行业趋势与挑战

行业瓶颈：物业管理公司面临物业费涨价空间有限和人工成本刚性上涨的双重压力，社区服务成为突破方向。
竞争加剧：随着社区服务的兴起，行业内部竞争加剧，只有具备良好社区生态的公司才能持续发展。
模式创新：彩生活通过E维修、彩富人生等产品，实现了从传统物业管理向社区服务生态的转型。

财务表现

EPS预测：2016年、2017年、2018年预测EPS分别为0.2093元、0.3289元和0.4470元，剔除期权费用后的核心EPS分别为0.3102元、0.3765元和0.4661元。
估值：2017年1月25日收盘价5.15港币（约4.57元人民币），对应核心EPS的PE分别为14.73、12.14和9.80倍，维持买入评级。