固定收益专题报告：关于REITs，我们谈些什么？-20200511-国金证券-29页_1018kb

REITs概述与市场分析总结

核心内容

REITs（房地产信托投资基金）是一种通过汇集投资者资金来持有和经营收益性不动产，并将收益按比例分配给投资者的信托制度，兼具金融机构和管理机构的性质。REITs根据收入来源、基金期限、发行方式等不同，可细分为权益型、抵押型、混合型，以及封闭式、开放式，公募与私募等类型。REITs具有良好的抗通胀能力，其收益由资本利得和分红派息构成，分红比率长期稳定在3%-5%之间，且具有较高的收益表现。

主要观点

• REITs在美国市场已发展成熟，权益型REITs因其高流动性和抗风险能力成为主流。
• REITs在长期表现上优于股票和债券，是良好的资产配置工具。
• 美国REITs市场以公募为主，占比高达90%，且具有较高的透明度和流动性。
• 当前我国的类REITs与海外标准REITs存在显著差异，主要表现为“私募基金/信托+资产证券化”的结构，且具有较强的债性特征和增信措施。
• 证监会和发改委发布的基础设施公募REITs试点文件标志着我国REITs市场正式起步，未来有望达到万亿级市场规模。

关键信息

REITs定义与结构

• REITs是通过信托形式，汇集投资者资金用于投资不动产，并将收益按比例分配的金融工具。
• 主要主体包括发起人、托管人、基金管理人、基金单位持有人、特殊目的载体和物业管理人。

组织模式

• 契约型REITs：适合法律体系简单明确的时期，组织架构清晰但灵活性差，代理成本高。
• 公司型REITs：具有法人资格，组织成本低，管理专业化，但代理成本和道德风险较高。
• UPREITs：结合了公司和有限合伙的优势，具有较高的组织效率和税收优势，是当前美国REITs市场的主流结构。
• DOWNREITs：由UPREITs演变而来，提供更大的经营灵活性，但纳税成本较高。

REITs分类

• 按收入来源：权益型REITs直接投资不动产，抵押型REITs投资抵押贷款，混合型REITs两者兼营。
• 按基金期限：封闭式REITs募集总额固定，流动性较差；开放式REITs可以灵活调整，流动性较高。
• 按发行方式：私募REITs门槛高，流动性差；公募REITs门槛低，流动性强。

物业类型

• 工业REITs：投资物流中心、仓库等，收益较高但波动大。
• 办公REITs：持有并运营办公楼，收益中等，波动性较大。
• 零售REITs：包括购物中心、区域中心等，收益较低，波动性大。
• 住宅REITs：主要投资公寓、住宅等，收益稳定，波动性较小。
• 住宿/度假REITs：涉及酒店和度假村，收益较低且波动性最大。
• 医疗REITs：专注于医疗地产，收益稳定，受政策影响大。
• 基础设施REITs：如通信塔、电力设施等，收益高且波动小，是抗风险能力强的物业类型。

海外REITs发展情况

• 美国REITs市场最成熟，权益型REITs占主导地位，市值占比达95.62%。
• 亚洲REITs市场发展较晚，以契约型为主，法律监管更严格。
• 全球REITs过去十年平均收益率为9.83%，美国表现最佳，亚洲和欧洲波动较大。
• REITs的分红比率长期稳定在3%-5%，且收益表现优于股票和债券。

国内REITs概况

• 我国REITs市场起步较晚，2014年首次发行类REITs产品。
• 近年来，国内REITs产品不断创新，包括租赁住房、高速公路、基础设施等。
• 基础设施REITs试点启动，标志着我国REITs市场进一步向海外标准REITs靠拢。

风险提示

1. 资产证券化政策可能收紧。
2. 海外疫情超预期蔓延，可能导致国内经济下滑。
3. 房地产市场出现较大波动。
4. 国内税法等制度不利于REITs发展。

结构与组织特点对比

REITs收益与波动性分析

• 全球REITs：过去十年平均收益率为9.83%，标准差为11.95%。
• 美国REITs：平均收益率13.73%，标准差12%。
• 权益型REITs：表现优于抵押型REITs，且抗风险能力更强。
• REITs与国债：REITs分红收益率通常优于同期美国国债，且波动幅度较小。

市场前景与政策支持

• 中国REITs市场随着政策推动，正逐步走向成熟。
• 基础设施REITs试点为未来市场提供了重要增长点，预计市场规模可达万亿元。
• 类REITs产品发行规模稳步上升，但流动性差，需设置开放期以满足优先级投资人退出需求。

结论

REITs作为房地产金融的重要工具，具备抗通胀、稳定现金流、高收益等优势。随着我国基础设施REITs试点的启动，国内REITs市场正逐步向成熟市场靠拢，未来有望成为重要的投资品种。然而，其发展仍面临政策、市场波动等多重风险。