20200913-开源证券-房地产行业周报_成交向好_租赁市场政策持续完善_常州调控升级_12页_1mb

房地产行业周报总结

核心内容概述

本报告分析了2020年9月房地产行业政策、成交、土地市场及资金状况，并对行业前景给出“看好”评级。报告指出，房地产行业在当前政策框架下仍具托底作用，市场趋势整体向好，但需关注政策调整和融资环境变化带来的潜在风险。

主要观点

• 政策方向：房地产政策仍以“房住不炒”为基调，地方政策因城施策，注重市场平稳健康发展。
• 租赁市场：租赁政策持续完善，住建部出台《住房租赁条例（征求意见稿）》，强化资金监管和规范市场行为。
• 成交情况：一、二手房成交同比持续为正，新房成交同比提升，二手房累计增速降幅收窄。
• 土地市场：溢价率保持高位，流拍率低位徘徊，三线城市表现尤为突出。
• 融资状况：房企信用债和海外债发行规模同比提升，利率有所回升，但整体仍处于历史低位。
• 投资建议：维持行业“看好”评级，建议关注地产板块机会。

关键信息

1. 政策动态

• 国家层面：住建部出台租赁市场相关条例，明确资金监管、明码标价、租金收益权质押等措施，旨在构建租购并举的长效机制。
• 地方政策：
  • 北京：安排专项资金支持租赁市场发展，推动房地产市场平稳运行。
  • 山西：补助8亿元支持太原住房租赁市场试点。
  • 成都：加强租赁资金监管，打击代办人才资格等行为。
  • 南京：放宽人才购房资格，限制同一企业竞拍多块土地。
  • 常州：二套房首付比例调至60%，取得产权证后限售4年。
  • 深圳：拟建立婚姻信息查询机制，防止“假离婚炒房”。

2. 成交情况

• 新房：2020年第37周，全国32城新房成交面积422万平米，同比增加4%，环比下降22%；年初至今累计成交面积14718万平米，累计同比下降4%。
• 二手房：全国9城二手房成交面积136万平米，同比增速28%，累计同比增速-5%，较前值提升1个百分点。
• 百强房企：8月销售额当月同比增长29.1%，累计同比增速4.7%，销售复苏明显。

3. 土地市场

• 溢价率：全国100城全类型土地成交溢价率14%，宅地溢价率15.4%，三线城市溢价率最高。
• 流拍率：全类型土地流拍率低至1.1%，显示市场热度持续。

4. 资金流动

• 信用债：2020年第37周发行55亿元，同比增加134%，环比增加11%，平均加权利率4.85%，环比上升100BPs。
• 海外债：发行13亿美元，同比增加550%，环比增加247%，平均加权利率10.22%，环比上升305BPs。
• LPR利率：8月LPR报价未变，房贷利率仍处于下行通道，首套房利率5.25%，二套房利率5.56%。

投资建议

• 行业评级：维持“看好”评级，认为房地产仍是财政和投资的重要托底工具。
• 市场趋势：随着疫情缓解，全年结算有望回归增长轨道，房企利润率有望修复。
• 估值水平：房地产板块PE-TTM为9.07倍，仍处于历史低位，具备估值修复空间。

风险提示

1. 行业销售波动：销售规模下滑可能影响房企回款。
2. 政策调整风险：按揭利率上行、税收政策收紧可能抑制购房需求。
3. 融资环境收紧：银行贷款紧张、债券利率上升可能加剧企业流动性压力。

估值方法与法律声明

• 本报告基于公开信息和假设，分析结果可能存在偏差。
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附录：图表目录

• 图1：全国32城新房成交面积单周同比增速4%
• 图2：全国32城新房成交面积单周环比增速-22%
• 图3：全国32城新房成交各线城市复苏趋势一致
• 图4：全国9城二手房单周成交面积同比增速28%
• 图5：全国9城二手房成交累计增速有所回暖
• 图6：2020年8月百强企业销售额当月同比增长29%
• 图7：2020年8月百强企业销售额累计同比持续复苏
• 图8：100城全类型土地成交溢价率保持高位
• 图9：100城全类型土地流拍率低至1.1%
• 图10：2020年第37周房地产信用债发行规模同比增加
• 图11：2020年第37周房地产海外债发行规模同比增加
• 图12：年初至今信用债发行规模增速高达30%
• 图13：2020年8月房地产信用债发行规模同比增长9%
• 图14：2020年8月海外债发行规模同比增长314%
• 图15：2020年8月信用债、海外债发行利率分别为4.55%、6.72%
• 图16：8月LPR利率暂未调整
• 图17：房贷利率仍在下行通道

表格目录

• 表1：地方政府政策方向不一，最终目的是保持市场平稳运营
• 表2：二线城市新房成交同比表现最为靓眼
• 表3：100城中三线城市全类型土地成交溢价率最高
• 表4：100城中三线城市宅地成交溢价率最高