20250916-山西证券-REITs专题报告_大类资产配置方兴未艾_冉冉升起的新兴市场_35页_6mb

REITs专题报告总结

一、市场概况

截至2025年6月，沪深上市REITs共计68只，总市值2055亿元，政策支持（如“新国九条”、常态化发行）推动市场加速发展。利率下行进一步促进REITs配置需求。

二、核心资产特性

• 兼具债性与股性：
  • 债券属性：强制分红、高支付率，多数符合“不低于90%”。
  • 权益属性：收益依赖底层资产运营，波动率高。
• 超长久期：多数10-99年，政策、运营风险与估值复杂性并存。
• 底层资产多元化：涵盖交通、能源、仓储、消费、保租房、IDC等八类资产。

三、估值方法

• 主要方法：
  • 绝对估值：收益法（DCF）为核心。
  • 相对估值：
    • PNAV：适用于所有类型横向比较。
    • PFFO：适用于产权类REITs的估值比较。
    • IRR：适用于特许经营权类，衡量长期收益。
    • 现金分派率：衡量短期收益。
• 市场估值参考：不同资产类型的PNAV差异显著，保租房、消费类估值最高，交通类相对较低。

四、投资建议

• 二级市场流动性差：日均成交额不足7亿元，多数个券成交极低。
• 新发REITs认购优势：
  • 全年可配置20-25只，配售比例稳定。
  • 首日涨幅高（多数30%以上），长期持有可获5.1%-6.4%收益。
• 重点关注项目：普洛斯、张江产业园、苏州恒泰、广州广河。

五、风险提示

• 政策变动/运营不及预期
• 底层资产估值波动
• 流动性不足导致折价风险