20220502-国盛证券-房地产开发百强房企月度销售报告_4月销售持续低迷_操盘销售额单月同比-58.4__10页_495kb

房地产开发行业月度销售报告总结

核心内容

2022年4月，中国房地产市场持续低迷，TOP100房企操盘销售金额同比下降58.4%，环比下降15.8%。权益口径销售金额同比下降58.9%，环比下降12.6%。整体销售金额和面积均出现显著下滑，表明行业基本面仍处于底部。

主要观点

1. 销售额持续下滑

• 4月销售表现：TOP100房企操盘口径销售金额为4306.5亿元，同比下降58.4%，环比下降15.8%；权益口径销售金额为3479.1亿元，同比下降58.9%，环比下降12.6%。
• 1-4月累计表现：TOP100房企操盘口径累计销售金额为18688.4亿元，同比下降50.13%；权益口径累计销售金额为14788.8亿元，同比下降51.5%。

2. 各梯队房企表现

• TOP10房企：操盘口径销售金额8231.6亿元，同比下降45.6%；权益口径销售金额5899.5亿元，同比下降50.0%。
• TOP11-20房企：操盘口径销售金额3029.6亿元，同比下降54.5%；权益口径销售金额2365.1亿元，同比下降53.7%。
• TOP21-30房企：操盘口径销售金额1935.0亿元，同比下降55.9%；权益口径销售金额1640.3亿元，同比下降55.4%。
• TOP31-50房企：操盘口径销售金额2547.6亿元，同比下降53.2%；权益口径销售金额2240.3亿元，同比下降53.4%。
• TOP51-100房企：操盘口径销售金额2944.6亿元，同比下降49.6%；权益口径销售金额2643.6亿元，同比下降47.9%。

3. 销售门槛大幅下降

• TOP10房企门槛：从857.0亿元降至437.1亿元，同比下降49.0%。
• TOP20房企门槛：从543.4亿元降至225.4亿元，同比下降58.5%。
• TOP30房企门槛：从386.5亿元降至164.7亿元，同比下降57.4%。
• TOP50房企门槛：从206.5亿元降至88.1亿元，同比下降57.3%。
• TOP100房企门槛：从73.4亿元降至35.6亿元，同比下降51.5%。

4. 龙头公司表现分化

• 4月单月销售额：万科地产以331.0亿元居首，碧桂园以289.7亿元排名第二，保利发展以287.0亿元排名第三。
• 同比表现：TOP40房企中仅3家实现同比增长，越秀地产增长最快（69.1%），滨江集团（38.5%）、中粮大悦城（19.3%）紧随其后。中国恒大、仁恒置地、阳光城表现最差，其中中国恒大同比下降91.5%。

5. 销售下降原因

• 疫情拖累：以上海为核心的长三角地区销售接近停滞，北京、深圳等市场亦受影响。
• 居民收入预期下降：疫情长期影响居民对未来收入增长的预期，抑制购房需求。
• 政策放松滞后：尽管全国多个城市放松政策，但销售基本面恢复滞后政策放松约5-7个月。

6. 政策预期与市场展望

• 政策底明确：预计未来将有更多供给侧政策出台，支持房企资金面及改善市场预期。
• 销售有望回升：核心城市销售可能在三季度率先企稳，政策与市场基本面有望共振向上。

关键信息

• 政策宽松方向：政策底已明确，未来政策将更多聚焦于改善企业资金面和需求端。
• 投资建议：维持地产开发板块“增持”评级，重点关注信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企。
• 建议关注企业：
  • A股：保利发展、滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科A、华发股份
  • H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋

风险提示

• 疫情超预期：疫情持续时间或强度超出预期，可能进一步抑制销售。
• 销售超预期下行：市场销售可能继续下滑，影响行业复苏。
• 政策放松不及预期：政策支持力度不足，可能延缓市场回暖。

投资逻辑

• 政策面持续利好：政策支持将逐步释放，改善市场信心。
• 行业基本面筑底：销售持续低迷，但市场底部已形成。
• 企业面复苏：国央企及优质民企有望恢复拿地，拿地毛利率逐步修复。

总结

2022年4月，中国房地产市场面临严峻挑战，销售金额和面积大幅下滑。疫情和政策放松滞后是主要原因。尽管如此，政策底已明确，未来有望通过供给侧支持和需求侧放松，实现市场回暖。建议关注具备较强资金面和土储优势的房企，以应对市场波动并把握复苏机遇。