20220528-国盛证券-房地产开发_百强房企中民企出险比例达四成_出险后销售额通常下滑六成_5页_529kb

房地产开发行业总结

核心内容概述

本文主要分析了2021年至2022年房地产开发行业中的企业出险情况、销售额变化趋势以及投资建议。重点指出，房地产行业面临流动性危机，尤其是民营企业和混合所有制企业风险较高，同时政策宽松对行业复苏起到关键作用。

主要观点

1. 房企出险情况

• 民企出险比例高：百强房企中，民企出险比例达到41.4%，远高于国企和混合所有制企业。
• 出险类型蔓延：出险房企类型逐渐从排名靠后的房企向规模房企以及混合所有制企业扩散。
• 出险数量增长：自2021年8月至2022年5月，百强房企平均每月有3家出险，且出险房企数量和类型均有所增加。
• 混合所有制企业风险扩散：2022年5月绿地控股寻求美元债展期，标志着出险房企性质已从民企扩散至混合所有制企业。

2. 销售额变化趋势

• 民企销售额大幅下滑：2022年1-4月，民企权益销售额同比降低58%，降幅显著高于国企（-17%）。
• 出险房企销售额骤降：2022年1-4月，出险房企权益销售额同比降幅达69.5%，其中民企和混合所有制企业分别降低70.7%和57%。
• 出险后销售额恶化：在首次发生信用风险事件后，出险房企销售额通常会急剧下滑，如融创中国和阳光城等案例显示，出险后销售额平均下跌64.7%。

3. 市占率变化

• 民企市占率下降：2021年至2022年1-4月，民企市占率从61%降至54%。
• 出险房企市占率下降：出险房企市占率从三成降至两成，表明市场对出险房企信心下降。

关键信息

• 2021年百强房企类型分布：国企25家，民企70家，混合所有制企业5家。
• 2021年出险房企情况：30家出险房企中，民企29家，混合所有制企业1家。
• 2022年1-4月出险房企销售额占比：出险房企权益销售额占75家房企的21.7%。
• 2021年75家房企销售额分布：国企占26.4%，民企占60.5%，混合所有制企业占13.1%。
• 2022年1-4月75家房企销售额同比降幅：国企-40.4%，民企-57.7%，混合所有制企业-43.6%。

投资建议

• 评级：维持地产开发板块“增持”评级。
• 投资逻辑：
  • 政策宽松：2022年是大级别政策宽松周期，有利于行业复苏。
  • 竞争格局改善：行业集中度提升，优质房企更具竞争力。
• 建议关注企业：
  • A股：滨江集团、万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城A。
  • H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。
• 物管企业：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。

风险提示

• 政策执行不及预期：政策出台速度和力度可能影响行业复苏。
• 基本面下行：房地产市场持续低迷可能引发连锁反应。
• 疫情反复影响：疫情可能进一步拖累行业复苏进程。

附录：图表说明

• 图表1：展示百强房企中不同类型企业数量及出险情况。
• 图表2：展示每月新增出险房企数量。
• 图表3：展示75家房企中各类型企业的权益销售额增速。
• 图表4：展示20家出险房企中不同类型企业的权益销售额增速。
• 图表5：部分出险房企单月权益销售额变化。
• 图表6：75家房企中不同类型房企权益销售额市占率变化。
• 图表7：75家房企中20家出险房企权益销售额占各类型房企销售额比重。
• 图表8：2021年百强房企不同类型房企权益销售额市占率。
• 图表9：2021年百强房企中30家出险房企权益销售额占各类房企权益销售额比重。

作者信息

• 分析师：金晶（执业证书编号：S0680522030001，邮箱：jinjing3@gszq.com）
• 研究助理：
  • 肖依依（执业证书编号：S0680121070010，邮箱：xiaoyiyi3664@gszq.com）
  • 肖畅（执业证书编号：S0680122050008，邮箱：xiaochang@gszq.com）

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