20220126-国盛证券-房地产开发_如何看待和把握未来房地产行情_2页_445kb

房地产开发行业分析总结

核心内容

本文主要分析了当前房地产行业的发展趋势及未来行情判断，重点围绕政策调控、行业基本面、企业基本面以及地产股估值修复空间展开，为投资者提供参考。

主要观点

1. 未来地产行情展望

• 业绩期震荡可能带来布局机会：2-3月将进入业绩期，由于高价地结算和部分城市销售均价下滑，预计多数房企业绩将出现同比负增长。
• 政策放松需时间，现金流承压：政策真正起效需时间，房企现金流仍面临压力，行业可能进入“黎明前最黑暗”的阶段。
• 行情或仍有一定空间：尽管地产股估值已回升至历史平均水平，但行业基本面仍处于底部，政策力度有望持续加码，行情仍有修复空间。

2. 行业基本面分析

• 政策调控顺序清晰：2021年地产行业经历了“政策加严一销售下行一新开工和拿地受影响一企业现金流受阻”的演进过程。
• 政策转向已开始：2021年10月央行表态标志着政策真正转向，开发贷、按揭贷、债券发行等政策逐步放松。
• 稳增长目标需地产总量稳定：地产对稳增长的贡献主要体现在开发投资，需保持总量稳定，避免大幅下滑。

3. 企业基本面与估值修复

• 头部房企估值中枢有望重回10XPE：参考2018年初市场预期，本轮政策力度可能更强，头部房企估值有望修复至10XPE。
• 估值修复分两阶段：第一阶段（政策纠偏）估值修复至7-8XPE，第二阶段（格局确立）继续修复至10XPE。
• 行业竞争格局逐渐明确：部分国央企及优质民企已恢复拿地，拿地毛利率开始修复，行业竞争格局趋于稳定。

关键信息

投资建议

• 维持地产开发板块“增持”评级：政策利好方向明确，企业基本面为领涨逻辑。
• 关注重点房企：建议关注A股的保利发展、招商蛇口、金地集团、万科A、滨江集团、金科股份、新城控股；H股的中国海外发展、华润置地、绿城中国、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。

风险提示

• 疫情影响超预期：可能对销售和行业复苏造成冲击。
• 销售超预期下行：可能影响房企业绩和现金流。
• 房地产税政策力度超预期：可能进一步抑制市场情绪。
• 房企信用违约扩散：可能对市场稳定性带来风险。

行业走势

作者信息

• 分析师：夏天
• 执业证书编号：S0680518010001
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