20260209-国信证券-房地产行业快评_如何看待数据改善与上海收储_8页_445kb

房地产行业快评总结：数据改善与上海收储分析

核心内容

2026年1月以来，中国房地产市场出现部分数据向好的迹象，包括房价下跌速度放缓、二手房成交量同比改善以及新房市场出现边际改善。然而，分析师认为这些改善更多是短期现象，且不足以支撑对楼市底部的判断。

主要观点

1. 数据改善的原因

• 春节效应：2026年1月的数据改善部分受到春节效应的影响，如房价跌速减缓、挂牌量环比下降等，符合历史规律。
• 真实改善：尽管春节效应有一定作用，但部分数据如二手房成交量和新房销售额的改善仍超出季节性预期，表明市场有真实的复苏迹象。
• 改善幅度有限：当前改善幅度和持续时间均不如2024Q4，且可能为2025Q4需求的滞后释放，因此不具备持续性。

2. 底部证据仍不足

• 历史对比：2024Q4曾出现明显的数据改善，但并未形成真正的底部，反而在2025年3月后迅速回落。
• 居民收入信心未改善：截至2025Q4，居民收入信心指数仍低于50，未见实质性改善，这与房价走势高度吻合，表明居民信心仍是房价企稳的关键因素。
• 房价与信心同步：自2006年以来，房价与居民收入信心指数的拐点高度一致，当前信心未改善，房价底部判断仍缺乏支撑。

3. 政策效果有限

• 政策难以改变中期趋势：历史数据显示，地产政策对房价的中期趋势影响有限，如2021年前的打压未改变房价上涨趋势，2022年至今的支持也未改变房价下跌趋势。
• 近期政策效果不明显：1月2日《求是》杂志文章带来情绪小幅提振，但不具持续性。2月2日上海启动二手住房收储，与以往“以旧换新”政策类似，对市场影响有限，未见明显效果。

4. 投资建议

• 短期复苏，但底部尚未确认：1月确实出现真实复苏，但底部证据仍不充分。
• 判断底部的三大条件：
  • 春节后的小阳春不再出现“以价换量”现象；
  • 居民收入信心有实质性改善；
  • 政策有力创造需求或提振预期。
• 个股推荐：招商蛇口、中国金茂、华润置地、我爱我家、贝壳-W。

关键信息

• 房价跌幅：2025年末中国平均房价较峰值（2021年）下降29%，短于美国次贷危机和日本的下跌周期。
• 城市分化：2025年一线城市跌幅12.7%，强二线城市跌幅16.1%，弱二线城市跌幅15.2%，三线城市跌幅10.4%。
• 二手房成交量：1月18城二手房成交6.8万套，同比+16%，增速明显提升。
• 挂牌量回落：核心6城二手房挂牌量连续三个月下降，上海已连续9个月下降。

风险提示

• 政策落地不及预期：后续政策力度可能不足，影响市场复苏。
• 外部环境变化：如经济下行压力加大，可能进一步拖累房地产基本面。
• 房企信用风险：房企信用事件可能对市场造成超预期冲击。

相关研究报告

• 《房地产行业专题-香港楼市复苏的复盘、展望与借鉴》（2026-02-04）
• 《统计局2025年1-12月房地产数据点评》（2026-01-23）
• 《统计局2025年1-11月房地产数据点评》（2025-12-16）
• 《数据背后的地产行业图景》（2025-12-08）
• 《统计局2025年1-10月房地产数据点评》（2025-11-15）

投资评级

• 行业评级：优于大市（维持）
• 股票评级：优于大市
• 评级说明：以报告发布日后6到12个月内公司股价相对市场代表性指数的表现为基准。

分析师声明

• 数据来源合规，分析逻辑基于职业理解，结论独立、客观、公正。
• 报告不构成投资建议，不承担相关法律责任。
• 投资者应自行判断是否采用报告内容，并承担相应风险。