银城生活服务（1922.HK）2021年8月24日总结
核心内容概述
银城生活服务在2021年上半年实现了收入和在管面积的显著增长，但毛利率有所下降。公司持续拓展第三方项目，提升独立发展能力，并积极布局社区增值服务和商业物业管理领域。管理层维持三年增长目标，同时维持「买入」评级，新目标价为每股8.0港元。
主要财务数据
| 指标 |
2021年上半年 |
同比变动 |
| 收入 |
5.88亿元 |
+41.0% |
| 归母净利 |
67.29亿元 |
+36.1% |
| 毛利率 |
16.6% |
-2.9个百分点 |
| 净利润率 |
6.8% |
-0.2个百分点 |
| 在管面积 |
4900万平米 |
+45.0% |
| 合约面积 |
5090万平米 |
+36.0% |
| 新增在管面积 |
986万平米 |
- |
| 第三方项目占比 |
84.2% |
- |
| 南京以外在管面积 |
1833万平米 |
+75.6% |
主要观点
收入与利润增长显著
- 收入增长：2021年上半年收入同比增长41%，达到5.88亿元。
- 净利润增长：整体净利同比增长47%，归母净利同比增长36%。
- 盈利能力：尽管毛利率有所下降，但净利润率保持稳定，显示公司盈利能力稳健。
在管面积持续扩张
- 在管面积：截至2021年6月，公司在管面积达到4900万平米，同比增长45%。
- 合约面积：合约面积达到5090万平米，同比增长36%。
- 区域扩展：南京以外在管面积同比增长75.6%，占比提升至37%，显示公司外拓能力增强。
第三方项目占比提升
- 独立发展能力：新增在管面积中，第三方项目占比达84.2%，高于同业水平。
- 品牌影响力：项目成功加价，体现公司在当地市场的品牌优势。
增值服务表现亮眼
- 生活社区增值服务：同比增长56%，三个子业务板块均取得良好增长。
- 毛利率波动：生活社区增值服务毛利率同比下降3.5个百分点，主要因培育期毛利率波动，未来有望稳定。
三年增长目标
- 在管规模目标：2023年在管面积目标达到1亿平米，年复合增长率35%。
- 收入目标：2023年收入目标为23亿元，年复合增长率35%。
- 增长动力：管理层指出，目标尚未包括并购等额外增长动力，未来增长潜力较大。
投资评级与目标价
- 投资评级：维持「买入」评级，预期未来6个月投资收益率为15%以上。
- 目标价：新目标价为每股8.0港元，较当前股价有较大上涨空间。
- 盈利预测：根据最新财务数据，2021年和2022年的盈利预测分别下调6%和14%。
风险提示
- 市场竞争加剧：并购外拓市场竞争愈趋激烈。
- 盈利能力待改善：毛利率虽有所回归，但整体仍处于波动期，需关注未来盈利能力的提升情况。
公司动态与战略
- 合营公司成立：公司成立合营公司拓展养老服务和商业物业管理业务。
- 业务拓展：继续积极拓展至南京以外的城市，提升区域覆盖。
财务预测表
| 年份 |
收入（亿元） |
物业管理服务（亿元） |
社区相关服务（亿元） |
毛利（亿元） |
净利润（亿元） |
| 2019 |
69.58 |
55.31 |
14.27 |
11.19 |
33.23 |
| 2020 |
96.20 |
77.19 |
19.01 |
16.24 |
70.22 |
| 2021E |
127.44 |
101.17 |
26.27 |
208.89 |
90.47 |
| 2022E |
172.40 |
136.58 |
35.82 |
290.11 |
123.09 |
| 2023E |
235.06 |
186.23 |
48.83 |
395.56 |
168.41 |
公司基本面
| 指标 |
2019 |
2020 |
2021E |
2022E |
2023E |
| 毛利率 |
16.1% |
16.9% |
16.4% |
16.8% |
16.8% |
| 净利润率 |
4.8% |
7.0% |
7.1% |
7.1% |
7.2% |
| 每股收益（人民币） |
0.16 |
0.25 |
0.34 |
0.46 |
0.63 |
| 每股账面价值（人民币） |
0.46 |
0.65 |
0.90 |
1.25 |
1.75 |
| 市盈率 |
20.89 |
13.37 |
9.87 |
7.25 |
5.30 |
| 市净率 |
7.30 |
5.15 |
3.73 |
2.66 |
1.91 |
| 净资产收益率 |
34.0% |
45.5% |
43.9% |
42.9% |
42.0% |
| 股息收益率 |
1.3% |
2.8% |
3.0% |
4.1% |
5.7% |
市场表现
| 指标 |
数据 |
| 现价（2021-8-23） |
4.01港元 |
| 目标价格 |
8.00港元 |
| 总市值（百万港元） |
1,069 |
| 流通市值（百万港元） |
341 |
| 总股本（百万股） |
267 |
| 流通股本（百万股） |
85 |
| 12个月低/高（港元） |
3.8/8.75 |
股东结构
| 股东 |
持股比例 |
| 黄清平 |
38.9% |
| 戴成書 |
11.7% |
| 朱林楠 |
7.1% |
| 謝晨光 |
5.4% |
| 馬保華 |
5.0% |
股价表现
| 时间 |
相对收益（%） |
绝对收益（%） |
| 一个月 |
0.6 |
-7.4 |
| 三个月 |
-6.1 |
-17.8 |
| 十二个月 |
-53.4 |
-53.3 |
总结
银城生活服务在2021年上半年表现出强劲的收入和利润增长，主要得益于在管面积的扩大及第三方项目的增加。尽管毛利率有所下降，但整体盈利能力和市场拓展能力依然突出。公司积极布局社区增值服务和商业物业管理，未来增长潜力较大。管理层维持三年增长目标，预计2023年在管面积和收入均将实现35%的年复合增长率。投资机构维持「买入」评级，认为公司具备良好的发展势头和市场竞争力。
