房地产：地产危机之下，房企靠什么才能活下来？_17页_608kb

房地产行业危机分析与碧桂园案例总结

核心内容

2021-2022年，中国房地产行业经历了近20年来最剧烈的震荡，大量房企陷入危机，但部分企业如碧桂园凭借稳健的财务和不躺平的决心，成功活下来。本文以碧桂园为例，探讨房企在危机中存活的关键因素。

主要观点

1. 危机性质
   本轮地产危机的爆发，源于持续的加杠杆和快速的去杠杆，导致房企财务和经营杠杆双双压降，现金流承压，信用危机爆发。

2. 企业存活的两个基本条件

   • 强烈的求生欲望：企业需有坚定的偿债意愿，积极自救，如碧桂园通过增持、回购和借款等方式稳定市场信心。
   • 强大的求生能力：企业需具备良好的财务结构和充足的现金流，以应对危机。

3. 碧桂园的应对策略

   • 危机前（2018-2020）：提前开启“降杠杆”之路，投资更趋审慎，财务状况持续改善。
   • 危机中（2021）：通过促销、削减成本、优化投资结构等方式保持销售和现金流稳定。
   • 危机后（2022）：在政府支持下，通过股票配售、债券发行、银行授信、内保外贷等方式改善流动性，最终走出危机。

关键信息

一、危机前的调整

• 行业环境变化：三四线城市房地产市场由高速增长转向成熟，融资政策收紧，地产行业进入“去金融化”阶段。
• 碧桂园的策略：
  • 投销比从2017年的0.9下降至2020年的0.4。
  • 投资区域更加多元化，减少对广东的依赖，增加对河南、山东等区域的投入。
  • 销售权益比例保持在70%以上，增强项目安全性。
  • 2020年末，碧桂园持有现金达1836亿元，现金短债比为1.9，财务状况健康。
  • 表外负债规模相对可控，减少信用风险。

二、危机中的应对

• 2021年挑战：
  • 销售规模下滑，但碧桂园仍保持5580亿元的权益合同销售规模。
  • 有息负债余额同比下降2.6%至3179.2亿元。
  • 销管费率实现“四连降”，降至5.5%。
  • 通过促销活动、优化投资结构等方式保持现金流稳定。
• 2022年挑战：
  • 上半年权益销售额降至1851亿元，经营现金流净流量仅为52.5亿元。
  • 融资端持续恶化，货币资金降至1234.8亿元。
  • 董监高及大股东积极回购和增持，累计金额达3.85亿元。
  • 2022年12月，控股股东必胜公司提供50.5亿港元无息无抵押贷款，缓解流动性压力。

三、政策支持与未来展望

• 政府支持：
  • 碧桂园被纳入示范性发债序列，获得政策支持。
  • 2022年12月，“三支箭”政策出台，改善优质房企流动性。
  • 碧桂园获得3000亿元综合授信支持，融资渠道畅通。
• 政策展望：
  • 优质房企仍未“上岸”，融资端支持仍有必要。
  • 建议提升抵押率或提供无抵押担保，以支持房企改善资产负债表。
  • 政府或引导国企入股民企，改善信用状况。
  • 随着政策逐步落地，地产行业将度过“至暗时刻”，迎来良性发展。

结论

碧桂园凭借危机前的稳健财务策略、危机中的积极自救和政府的政策支持，成功渡过地产行业危机，成为民营房企的标杆。未来，随着政策持续发力，地产行业有望迎来新的发展周期。