房地产：经此一疫，哪些房企能活下来？

房企疫情应对与复苏分析总结

核心内容

新冠疫情对房地产行业造成了显著冲击，但不同规模和财务状况的房企受影响程度不同。本文基于亿翰智库对2019年TOP100房企的分类分析，探讨了疫情下房企的风险抵御能力及复苏潜力。

主要观点

• 大型房企、千亿规模房企中债务水平较低的企业，以及增长型房企中债务水平较低的企业，在疫情中表现更优，具备较强的抗风险能力和复苏潜力。
• 债务水平较高的千亿房企、增长型房企和中小型房企，面临更大的资金压力，需警惕流动性风险。
• 疫情对房企销售、融资和土储等方面产生影响，但龙头房企凭借规模、资金和布局优势，有望进一步提升市场占有率。
• 中小房企受制于规模小、融资难、线上销售能力弱，疫情冲击更为严重，需通过合作等方式破局。

关键信息

一、疫情之前的行业现状

1. 行业集中度持续提高：TOP10、TOP30、TOP50的销售门槛值逐年上升，说明大型房企占据更大市场份额。
2. 龙头房企增速放缓：2019年龙头房企销售增速最低，而增长型房企增速最高，显示房企增长诉求差异。
3. 销售节奏差异明显：龙头房企全年销售节奏平稳，其他类房企则倾向于年底冲业绩。

二、新冠疫情对龙头房企的影响

1. 资金充裕，债务结构合理：龙头房企货币资金充足，融资能力强，现金流压力较小。
2. 土储充足，布局广泛：龙头房企拥有大量土地储备和全国化布局，有助于疫情后迅速恢复业务。
3. 逆周期投资能力强：疫情期间，龙头房企仍积极拿地，获取优质土储资源。

三、债务水平对千亿房企的影响

1. 低负债千亿房企更具潜力：其销售、融资、土储优势明显，短期偿债压力小，未来增长潜力大。
2. 高负债千亿房企风险较高：净负债率普遍偏高，疫情导致销售回款受阻，流动性风险加剧。

四、增长型房企的机遇与挑战

1. 低负债增长型房企具备一定潜力：销售和融资能力适中，土储布局具有一定优势，疫情后恢复能力较强。
2. 高负债增长型房企需警惕现金流风险：由于债务结构不佳，疫情冲击下资金周转困难，需通过优化项目结构缓解压力。

五、中小型房企的困境与应对策略

1. 销售与融资能力较弱：疫情导致线下销售停滞，线上销售能力不足，现金流压力显著。
2. 土储有限，区域集中：多布局三四线城市，疫情使返乡置业需求延后，去化压力大。
3. 合作是破局机遇：建议中小房企通过合作补充土储，分散风险，提升产品竞争力。

分类房企表现概览

数据与趋势分析

• 龙头房企货币资金均值：1267.51亿元（2019H1）
• 千亿房企货币资金均值：378亿元（2019H1）
• 增长型房企销售金额均值：705亿元（2019年）
• 中小房企销售金额均值：约366亿元（2019年）
• 龙头房企拿地情况：2020年1月至3月第2周共拿地165幅，权益拿地总价合计923亿元
• 中小房企融资困难：融资渠道少，融资成本高，疫情后资金压力加剧

建议与展望

• 龙头房企：继续扩大市场份额，优化土储布局，把握逆周期投资机会
• 千亿房企：低负债房企应注重增长潜力，高负债房企需谨慎融资与拿地
• 增长型房企：优化债务结构，关注现金流，提升销售与融资能力
• 中小房企：坚守深耕区域，提升产品竞争力，通过合作补充土储，分散投资风险

研究团队

• 于小雨（rain_yxy）
  邮箱：yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn
• 王玲（w18705580201）
  邮箱：wangling@ehconsulting.com.cn
• 徐鹏（17601350466）
  邮箱：xupeng@ehconsulting.com.cn
• 李慧慧（h648687853）
  邮箱：lihuihui@ehconsulting.com.cn

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