20250308-国金证券-房地产行业研究_稳楼市首次写入政府工作报告_小阳春新房供应倍增_19页_2mb

房地产行业总结

核心内容

2025年政府工作报告首次将“稳住楼市”纳入总体要求，表明中央对房地产市场稳定发展的重视。该政策方向包括需求端和供给端两方面，需求端强调“加力实施城中村和危旧房改造”以及“因城施策调减限制性措施”，供给端则提出“盘活存量用地及推进收购存量商品房”，赋予地方政府更大自主权。这一系列政策旨在推动房地产市场止跌回稳，形成实物量增长，促进市场良性循环。

主要观点

• 政策导向：政府工作报告首次提出“稳住楼市”，显示政策持续发力，强调稳中求进，政策不止则市场不稳。
• 新房供应：3月重点城市新房供应面积环比大幅增长166%，推动小阳春销售表现，但整体销售仍面临一定压力。
• 二手房市场：二手房成交表现优于新房，周环比和周同比均持续上升，尤其三四线城市恢复力度强，维持较高景气度。
• 行业分化：一线城市新房和二手房成交均有所下降，但二手房表现更优；二线城市和三四线城市新房及二手房成交均呈上升趋势。
• 土地市场：全国300城宅地成交面积环比下降77%，同比减少69%，但部分房企权益拿地金额仍居行业前列。
• 投资建议：推荐政策敏感型房企，如绿城中国、滨江集团、中国海外发展等，以及受益于政策的中介平台贝壳和物管商管龙头华润万象生活。

关键信息

一、地产行情回顾

• A股地产：本周申万A股房地产板块下跌0.9%，排名29；部分个股表现突出，如力高集团、派斯林、*ST和展等涨幅较大，而绿景中国地产、世茂集团等跌幅明显。
• 港股地产：本周恒生港股房地产板块上涨3.6%，排名7；物业板块表现更佳，上涨6.3%，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为0.4%和5%。
• 房企动态：部分房企如中国金茂、保利发展、越秀地产等公布了2月销售数据，多数呈现同比下滑，但部分房企如保利置业集团销售增长显著。

二、物业行情回顾

• 物业指数：本周上涨6.3%，对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为0.4%和5%。
• 物业个股：部分物业企业如世茂服务、滨江服务等表现较好，而宋都服务、经发物业等跌幅较大。

三、数据跟踪

1. 宅地成交

• 全国300城：3月单周宅地成交面积147万m²，环比下降77%，同比减少69%。
• 累计成交：年初至今累计成交6343万m²，累计同比减少2%。
• 房企拿地：华润置地、中国金茂、滨江集团、招商蛇口、保利发展权益拿地金额位居前五。

2. 新房成交

• 47城新房：本周成交340万平米，周环比下降20%，周同比上升17%。
• 城市分化：一线城市新房成交周环比下降34%，二线城市下降17%，三四线城市下降18%。
• 重点城市：北京、杭州、无锡、常州等地新房供应环比增幅较大。

3. 二手房成交

• 22城二手房：本周成交299万平米，周环比上升2%，周同比大幅增长56%。
• 城市表现：一线城市二手房成交周环比下降9%，但周同比上升61%；二线城市上升6%，周同比上升58%；三四线城市上升19%，周同比上升44%。

4. 库存与去化周期

• 重点城市库存：本周10城商品房库存为1.03亿平米，环比上升0.3%，同比减少7.6%。
• 去化周期：以3个月移动平均成交面积计算，去化周期为21.4个月，较上周增加0.7个月，较去年同期减少5.9个月。

四、政策与新闻

1. 地产政策

• 政策内容：包括支持现房销售、降低二套房首付比例、推进保障性住房建设等。
• 政策落地：多地如聊城、福州、珠海已出台相关政策，推动房地产市场稳定发展。

2. 物管政策

• 山东新规：明确小区公共部位收益归属与使用细则，要求物业公司定期公示收支明细，并设立专项账户管理。

五、估值情况

• A股地产PE-TTM：整体估值有所波动，部分企业PE-TTM较低，存在投资机会。
• 港股地产PE-TTM：部分企业PE-TTM较高，但受政策利好影响，部分个股表现较好。
• 港股物业PE-TTM：整体估值较好，部分物业企业如华润万象生活表现突出。

风险提示

• 宽松政策效果不佳：市场对宽松政策的反应可能不达预期。
• 三四线城市恢复弱：三四线城市房地产市场恢复较慢，需关注其发展。
• 房企债务违约：部分房企可能面临债务违约风险，需警惕。

投资建议

• 推荐标的：重点布局一线及核心二线城市的房企，如绿城中国、滨江集团、中国海外发展等。
• 受益企业：中介平台贝壳、物管商管企业华润万象生活。
• 关注企业：地方政府应收款较多的物业&建筑公司、受益于地方化债及收储的城投&地方国企、破净的央国企地产&建筑公司。

图表目录

• 图表1：近10年两会政府报告重点
• 图表2：预期3月新房供应倍增
• 图表3：申万A股房地产板块本周涨跌幅排序
• 图表4：恒生港股房地产板块本周涨跌幅排序
• 图表5：本周地产个股涨跌幅前5名
• 图表6：本周地产个股涨跌幅末5名
• 图表7：本周恒生物管指数、恒生中国企业指数、沪深300涨跌幅
• 图表8：本周物业个股涨跌幅前5名
• 图表9：本周物业个股涨跌幅末5名
• 图表10：全国300城单周宅地成交建面及平均成交溢价率
• 图表11：全国300城累计宅地成交建面及同比
• 图表12：2025年全年权益拿地金额前20房企
• 图表13：47城新房成交面积及同比增速
• 图表14：各能级城市新房成交面积月初至今累计同比
• 图表15：各能级城市新房成交面积年初至今累计同比
• 图表16：47城新房成交明细（万平方米）
• 图表17：22城二手房成交面积及同比增速
• 图表18：一二三线城市二手房成交面积月初至今累计同比
• 图表19：一二三线城市二手房成交面积年初至今累计同比
• 图表20：22城二手房成交明细（万平方米）
• 图表21：10城商品房的库存和去化周期
• 图表22：10城各城市能级的库存去化周期
• 图表23：10个重点城市商品房库存及去化周期
• 图表24：地产行业政策新闻汇总
• 图表25：地产公司动态
• 图表26：物管行业资讯
• 图表27：非开发公司动态
• 图表28：A股地产PE-TTM
• 图表29：港股地产PE-TTM
• 图表30：港股物业PE-TTM
• 图表31：覆盖公司估值情况