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北京商业地产市场2021年回顾及2022年展望总结

核心内容

2021年，北京商业地产市场在疫情后逐步复苏，呈现出多领域回暖趋势。随着“十四五”规划的推进和创新驱动发展战略的实施，北京商业地产市场迎来了新的发展机遇。与此同时，多项政策如北交所设立、“双减”政策、北京自贸区建设、城市更新计划等，也对市场格局产生了深远影响。仲量联行研究部从十个关键问题出发，对北京商业地产市场进行了深入分析，为未来市场走势提供了重要参考。

主要观点与关键信息

1. 北交所对商业地产市场的影响

• 北交所设立旨在服务创新型中小企业，为北京商业地产市场带来多元化的办公需求。
• 北交所首批上市企业中，北京占11家，办公总面积约10万平方米，预计未来将为北京办公楼市场注入持续增长动力。
• 北交所的设立也推动了金融及专业服务行业的办公需求增长，为相关行业带来新的发展空间。

2. “双减”政策对办公楼市场的影响

• 教育行业在京退租面积超过12万平方米，但主要集中在非优质办公楼及底商。
• 在IT聚集区，教育行业退租面积已快速去化，对整体市场影响有限。
• 教育行业在办公楼市场中的占比远低于金融和科技行业，因此对市场影响较小。

3. 北京自贸区及“两区”政策的影响

• “两区”政策在科技、金融、商务、医疗、文旅等领域给予企业更大力度的支持。
• 2021年北京自贸区实际利用外资金额达17.8亿美元，显示出其对国际资本的吸引力。
• 内资金融机构在“两区”积极布局，推动北京商业地产市场的发展。

4. 北京商业地产市场是否完全摆脱疫情影响

• 2021年北京甲级办公楼净吸纳量达到101万平方米，为2010年以来最高。
• 全年租金同比降幅为3.3%，但跌幅已显著收窄，预计2022年将触底回涨。
• 工业物流市场租金上涨3.6%，零售市场空置率已接近疫情前水平，整体市场信心逐步恢复。

5. 北京办公楼市场第二轮集中供应结束

• 2016至2021年，北京甲级办公楼供应达360万平方米，为现有规划下的最后一次供应高峰。
• 未来五年，市场将进入平衡期，租金年涨幅预计保持在1.5%-3%之间。
• 城市更新和存量改造将成为未来供应的重要来源。

6. “三条红线”政策对房地产市场的影响

• “三条红线”政策促使房企去杠杆、降负债，提升运营效率。
• 北京等核心城市优质住宅项目需求稳健，价格稳中有升。
• 房企对核心城市的拿地意愿增强，土地市场呈现理性投资趋势。

7. 北京大宗交易市场的发展

• 2021年北京大宗交易市场成交总额超600亿元，同比增长35%。
• 办公物业仍是大宗交易的主要类型，零售物业和产业园区等也受到投资者关注。
• 内资买家占据主导地位，外资机构也积极布局，推动市场流动性提升。

8. 城市更新为商业市场注入活力

• 北京发布《城市更新行动计划（2021-2025年）》，推动500万平方米老旧楼宇改造。
• 西单更新场、太古里西区等项目成为城市更新的典范，带动周边消费升级。
• 城市更新将成为未来商业地产市场的重要供应来源，促进市场多元化发展。

9. 环球影城和冬奥会助力国际消费中心城市建设

• 环球影城开业后吸引大量游客，预计每年接待客流近千万人。
• 冬奥会将推动冰雪运动和体育消费，带动相关业态发展。
• 北京计划打造2-3个千亿规模的世界级商圈，提升城市消费力和国际影响力。

10. CRE模式成为不动产管理的新趋势

• CRE模式已在全球范围内广泛应用，助力企业实现资产优化和成本控制。
• 北京头部企业如字节跳动、快手等在上地-中关村区域的租赁面积超过70万平方米。
• 未来，CRE模式将推动企业不动产管理向集中化、专业化方向发展，提升管理效率。

结语

仲量联行推出“JLL睿见数据”产品，为市场提供全面的数据支持和决策依据。随着市场逐步进入平衡期，企业不动产管理将更加注重精益化和系统化，推动北京商业地产市场向高质量、可持续方向发展。