2019年郑州房地产市场回顾及2020年展望_3页_2mb

郑州2019年房地产市场总结

核心内容概述

2019年，郑州作为中原城市群的核心城市，展现了强大的经济韧性和城市竞争力。在经济增速下行的大背景下，郑州通过举办全国少数民族传统体育运动会、开通地铁、引入知名企业等举措，推动了城市综合发展。在房地产市场方面，写字楼、零售物业和仓储物流市场均呈现出不同的发展趋势，整体市场表现稳健。

写字楼市场分析

主要观点

• 市场表现：2019年郑州写字楼市场整体稳中有升，全年供应有限，仅有一个3.1万平方米的新项目入市。
• 需求稳定：全年累计净吸纳量为24.1万平方米，空置率同比下降6个百分点至19.8%。
• 租金增长：全市平均租金面价为每月每平方米84.2元，同比增长0.7%。
• 租户结构：甲级写字楼新增需求主要来自消费服务、传统金融和专业服务行业，其中房地产占比最高（24.9%），传统金融次之（18.0%），科技新媒体第三（13.3%）。
• 区域发展：CBD和花园路板块以传统金融为主导，高铁站板块则因房地产聚集而表现突出。地铁五号线与一号线交汇，提升了区域交通便利性，进一步利好核心商务区发展。

零售物业市场分析

主要观点

• 新增供应：2019年郑州零售物业市场总计开业12个购物中心项目，新增面积69.9万平方米。
• 项目分布：新入市项目主要集中在郑东CBD、花园路、高铁站、高新和国基路商圈，反映出郑州多板块发展的趋势。
• 品牌引进：国际精品品牌如Balenciaga、Saint Laurent，以及餐饮品牌如外婆家、失重餐厅、绿茶、小大董等纷纷进入郑州市场，显示出市场消费潜力。
• 市场表现：全市商业库存存量增长至289万平方米，空置率同比上升3.2个百分点至7.4%；但优质商业项目表现良好，首层平均租金同比增长5.4%，达每月每平方米504元。

仓储物流市场分析

主要观点

• 市场供需：2019年郑州仓储物流市场供不应求，新增供应6.2万平方米，全市存量达到80.1万平方米。
• 净吸纳量：全年累计净吸纳量8.7万平方米，与2018年水平相当。
• 空置率：空置率同比下降3.4个百分点至0.8%，处于较低水平。
• 租金增长：租金稳定上升，年底为每月每平方米28.5元，同比增长4.9%，在二线省会城市中表现领先。
• 核心区域表现：中牟及空港板块入驻率100%，去化速度快，表现稳定。
• 未来展望：CBRE预测2020年仓储物流市场将迎来约33.8万平方米新增供应，主要由电商巨头和第三方物流自建库推动，租金增幅或将减缓。

关键信息总结

• 2019年郑州写字楼市场：

  • 供应有限，净吸纳量稳定。
  • 空置率下降至19.8%，租金小幅上涨。
  • 主要租户集中在房地产、传统金融和科技新媒体行业。
  • 高铁站、CBD板块表现突出，地铁五号线开通助力区域发展。

• 2019年郑州零售物业市场：

  • 新增供应69.9万平方米，商业库存增长至289万平方米。
  • 多板块布局趋势明显，首店经济成为新热点。
  • 空置率上升至7.4%，但优质项目租金增长显著。
  • 国际品牌和本地品牌纷纷入驻，市场消费活力增强。

• 2019年郑州仓储物流市场：

  • 供不应求，新增供应6.2万平方米，存量达80.1万平方米。
  • 第三方物流及电商为租赁主力，租金同比增长4.9%。
  • 中牟及空港板块表现强劲，入驻率100%。
  • 2020年预计新增供应33.8万平方米，市场租金或承压。

专家观点

• 周佳敏（CBRE世邦魏理仕华中研究部助理经理）：

  • 2020年写字楼市场预计保持稳健调整，新增供应约15.5万平方米。
  • 核心商务区空置率将略有下降，租金稳中略升。
  • 北龙湖板块2021年将集中入市优质楼宇，可能对2020年末租金形成压力。

• 骆娅（CBRE华中区顾问及交易服务|办公楼部主管）：

  • 强调零售市场多板块布局趋势，项目竞争加剧。
  • 2020年预计新增供应85.5万平方米，以区域型大型购物中心和城市更新为主。
  • 市场短期内空置率可能上浮，租金承压。

• 巴然（CBRE郑州分公司总经理）：

  • 郑州及周边消费市场庞大，中心地理位置优越，物流地产开发商和基金看好仓储物流增长。
  • 2020年供应将大幅上升，租金增幅或将放缓。
  • 传统物流集中区域的土地和物业仍具投资价值，未来2-3年投资资本化率可能下降，物流设施将更多采用双层/三层坡道标准仓库。