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疫情之下，购物中心如何实现高质量运营？总结

核心内容

疫情对购物中心运营造成显著影响，2020年上半年全国重点城市100个典型购物中心商铺平均租金为26.8元/平米·天，环比下跌1.09%；84.2%的样本商圈租金环比下跌。然而，疫情也促使购物中心反思并寻求高质量运营模式，强调提升服务、优化消费体验。日本零售业的“以人为本”理念及精细化运营管理为国内购物中心提供了重要借鉴。本文以永旺梦乐城为例，分析其布局模式、业态配比、品牌关系等运营策略，旨在为商业地产企业提供参考。

主要观点

1. 布局模式：“两核一街”提升客流与体验

• 整体布局：采用“两核一街”模式，以永旺综合百货超市（GMS）和大型专卖店为核心，通过专卖店街连接两核，增强顾客环游性。
• 楼层布局：
  • 首层：以GMS和大型时尚服饰/百货店为核心，搭配快餐、饮品等餐饮业态，形成购物与餐饮结合的主街。
  • 二层：GMS侧重家居、服饰等，副街引入特色餐饮、休闲娱乐，丰富顾客体验。
  • 三层：以儿童亲子业态为主，如童装、玩具、亲子教育等，增强家庭客群吸引力。
  • 四层：以餐饮和娱乐为主，如海底捞、中影国际影城等，形成餐饮与娱乐结合的消费空间。

2. 业态配比：购物类为主，餐饮与服务类为辅

• 业态大类：购物类业态占比最高（56.6%），其次为餐饮类（29.6%），体验类业态占比最少（3.3%）。
• 业态小类：
  • 购物类：服装服饰（55.5%）、珠宝眼镜（16.3%）占比较高。
  • 餐饮类：饮品（22.2%）、中式快餐（20.4%）、中式正餐（19.9%）为主要业态。
  • 服务类与休闲娱乐类：培训教育（25.3%）、美容美体（24.1%）、儿童乐园（18.1%）占比最高。

3. 楼层业态分布

• 购物类：主要集中在一层及二层，占比达82.9%。
• 餐饮类：集中在一层及四层，占比为54.3%和25.2%。
• 服务类与休闲娱乐类：集中在二层及三层，占比为81.9%。

关键信息

4. 品牌关系：主力突出、同业集聚、异业互补

• 主力突出：永旺超市、优衣库、中影国际影城等主力品牌是购物中心吸引客流的核心，其布局对商场影响力显著。
• 同业集聚：同业态品牌聚集，如优衣库与无印良品、华为与小米之家、Nike与Adidas等，满足消费者比较购物需求，提升品牌服务品质。
• 异业互补：不同业态品牌交叉布局，如优衣库周边搭配咖啡店与买手店，电影城旁引入快餐与饮品，书店与照相馆等，实现消费场景的多元化。

5. 运营策略：以人为本，精细化管理

• 永旺梦乐城注重顾客体验，通过设计优化（如弧线布局、圆形广场）提升环游性与舒适度。
• 特色区域如“食尚营”、“空中花园”等，为顾客提供新颖的消费环境与互动体验。
• 品牌间的联动关系显著，通过商品与服务的互补，增强顾客粘性与消费频次。

小结

永旺梦乐城通过“两核一街”布局模式、合理的业态配比、主力品牌突出、同业集聚与异业互补的品牌策略，有效提升了购物中心的吸引力与运营效率。其模式不仅提高了顾客的环游性与消费体验，也增强了品牌间的协同效应，降低了退店率，保持了稳定的经营状态。对于中国购物中心而言，借鉴其以人为本的运营理念与精细化管理经验，有助于应对市场变化，提升竞争力。

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