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疫情之下，购物中心如何实现高质量运营？

核心内容概述

在新冠疫情的冲击下，购物中心面临客流减少、租金下滑等挑战。然而，疫情也促使购物中心反思并探索新的运营模式，以提升顾客体验、增强吸引力。本文以日本永旺梦乐城为研究对象，分析其在布局、业态配比及品牌关系等方面的策略，为国内商业地产企业提供借鉴。

主要观点与关键信息

1. 布局及业态

永旺梦乐城采用“两核一街”布局模式，即以“永旺综合百货超市”（GMS）和大型专卖店为核心，通过专卖店街连接，形成稳定的客流集聚与良好的环游体验。

• 首层布局：以GMS+大型时尚服饰/百货店为核心，主街包含服装服饰、珠宝眼镜、饮品、中餐等店铺，辅以快餐和休闲娱乐，形成购物与餐饮结合的消费场景。
• 二层布局：GMS主要以家居用品、服饰鞋包为主，关联品牌多为杂货百货及服装服饰类，副街则引入特色餐饮和休闲娱乐，丰富顾客体验。
• 三层布局：以儿童亲子类店铺为主，如童装、孕婴童用品、儿童乐园等，与GMS形成互补。
• 四层布局：主要为餐饮与娱乐结合，如海底捞、中影国际影城等，满足多样化消费需求。

2. 业态配比

从整体数据来看，各业态在购物中心中的分布如下：

• 购物类：占比最高，达56.6%。
• 餐饮类：占比29.6%，其中饮品和中餐占比最高。
• 服务类与休闲娱乐类：占比7.7%和3.3%，其中教育培训类店铺占比最高（25.3%）。

各楼层业态分布特点：

• 购物类店铺主要集中在一层和二层（占比82.9%）。
• 餐饮类店铺主要分布在一层和四层（占比79.5%）。
• 服务类与休闲娱乐类店铺集中在二层和三层（占比81.9%）。

3. 品牌关系与运营策略

永旺梦乐城通过主力品牌突出、同业集聚、异业互补等策略，构建了高效的品牌关系网络。

• 主力突出：永旺超市、优衣库、中影国际影城等主力品牌成为吸引客流的核心，且与周边品牌形成联动。
• 同业集聚：相同业态的品牌集中布局，如优衣库与无印良品、华为与小米之家等，形成消费集聚效应，提升品牌协同与顾客体验。
• 异业互补：不同业态品牌交叉布局，如电影城周边餐饮品牌、儿童乐园与亲子餐饮结合等，实现消费场景的多元化与顾客需求的满足。

4. 运营理念与竞争力

永旺梦乐城注重“顾客第一”，通过精细化运营和高质量服务提升顾客满意度与消费粘性。其“两核一街”模式不仅提高了顾客的环游率，还增强了购物中心的吸引力和稳定性，有助于降低退店率、保持长期经营。

此外，永旺梦乐城通过特色区域的打造（如“食尚营”、“空中花园”、“环球食界”等），进一步提升顾客的消费体验，强化品牌差异化。

小结

永旺梦乐城通过“两核一街”的布局模式、合理的业态配比、明确的品牌关系策略，构建了高质量的购物中心运营体系。其经验表明，购物中心应注重顾客体验、品牌联动与业态互补，以应对市场变化，增强竞争力。对于国内商业地产企业而言，借鉴永旺模式，结合自身特色与市场需求，是实现高质量运营的重要路径。

关键品牌与业态分布

关键数据总结

• 2020年上半年，中国百MALL商铺平均租金为26.8元/平米·天，环比下跌1.09%。
• 84.2%的样本商圈租金环比下跌。
• 购物类业态占比最高（56.6%），其次为餐饮类（29.6%），服务类与休闲娱乐类占比最低（7.7%和3.3%）。
• 服装服饰、珠宝眼镜、饮品、中餐、教育培训类店铺占比较高。
• 特色区域如“食尚营”、“空中花园”、“环球食界”等提升了顾客的消费体验与停留时间。

总体评价

永旺梦乐城的运营模式体现了“以人为本”的理念，其布局与业态设计注重顾客动线引导与体验优化，为购物中心高质量运营提供了可借鉴的范本。