2017-品牌服饰新战场：购物中心——品牌服饰新渠道系列报告之购物中心_39页-3mb

报告摘要

品牌服饰新战场：购物中心发展分析总结

核心内容

购物中心已成为品牌服饰零售的重要渠道，尤其在二、三线城市展现出巨大的发展潜力。品牌服饰渠道多元化趋势明显，购物中心因其一站式购物体验、多元消费形态以及独特的盈利模式，正成为服装零售的新战场。当前我国购物中心发展处于快速增长阶段，但与发达国家相比，仍存在人均面积和零售占比偏低的问题，未来增长空间广阔。

主要观点

购物中心成为主流零售业态
购物中心集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体，能够满足消费者日益多样化的消费需求。随着商业地产的快速发展，购物中心数量迅速增长，尤其在二、三线城市，未来增长空间巨大。
购物中心对品牌服饰的吸引力
购物中心提供更自主的经营环境，且租金模式相对稳定。对于平效较高的品牌，进入购物中心有助于提升盈利水平。例如，ZARA在购物中心的开店成本远低于百货渠道。
二、三线城市购物中心发展优势明显
二、三线城市的租金相对较低，国内品牌服饰的平效可以支撑其进驻购物中心，具有成本优势。同时，这些城市的人流量增长迅速，购物中心有望成为主流零售渠道。
品牌服饰在购物中心中的表现
加价率高、产品周转快、SKU规模大的品牌更易在购物中心中取得成功。例如，高端服饰和时尚休闲品牌更符合购物中心的定位，有望率先受益。
购物中心发展风险
一线城市面临结构性过剩风险，而二、三线城市则处于培育期，发展速度较慢。此外，部分购物中心出现“去服装化”趋势，但服装品类的盈利能力高于其他业态，预计该趋势难以持续。

关键信息

购物中心的现状与增长
截至2011年底，我国购物中心总数为2795家，其中一线城市821家，二线城市752家，三线城市544家。未来5年，一、二、三线城市购物中心增长空间分别为50%、97%、308%。
平效与购物中心入驻
品牌服饰入驻购物中心的关键在于平效是否达到临界点。根据公式 $X = Z \times 0.146$，其中 $X$ 为平效（万元/平米/年），$Z$ 为日租金（元/平米/天）。例如，一线城市临界点平效为1.9万元/平米/年，二线城市为1.0万元/平米/年，三线城市为0.5万元/平米/年。
服装品类在购物中心中的占比
服装是购物中心的主要业态之一，但店铺数量占比呈下降趋势。然而，销售额和面积占比下降不明显，尤其是集合店如i.t、sport100等的扩张，对购物中心的服装销售贡献显著。
外资品牌与国内品牌对比
外资品牌在购物中心中占据主导地位，占比约77%，而国内品牌仅占23%。随着购物中心下沉，国内品牌有望逐步抢占市场份额。
购物中心的租金与成本优势
购物中心的租金模式相较于百货的扣点模式更具成本优势。例如，上海一线商圈的非核心楼层租金为7元/平米/天，而核心楼层租金可达13元/平米/天，但即便如此，购物中心的开店成本仍低于百货。
品牌服饰在购物中心中的表现
高端服饰和时尚休闲品牌更易在购物中心中获得成功。例如，卡奴迪路、朗姿股份、美邦服饰等品牌在购物中心中表现良好，部分品牌如搜于特、森马服饰等也有较大的发展潜力。
购物中心的发展趋势与风险
一线城市面临结构性过剩，而二、三线城市仍有较大发展空间。此外，部分购物中心的“去服装化”趋势可能影响服装销售，但服装品类的盈利能力仍高于其他业态。

附录要点

美国购物中心发展历程
美国购物中心自20世纪60年代起快速发展，至2004年已拥有47718个购物中心，占零售总额的36%。其发展得益于经济快速提升和汽车文化的普及。
日本购物中心发展历程
日本购物中心自1969年起快速发展，至2011年占零售总额的26%。其发展得益于土地利用效率和消费者购物体验的提升。
经典购物中心案例
万达广场采用“订单地产”模式，成为购物中心发展的典范。其选址策略和业态规划在业内具有重要参考价值。

总结

购物中心作为品牌服饰零售的重要渠道，其发展潜力巨大，尤其在二、三线城市。品牌服饰入驻购物中心的关键在于平效是否达标，而加价率高、产品周转快、SKU规模大的品牌更易获得成功。尽管一线城市面临结构性过剩风险，但二、三线城市的购物中心仍具有广阔的市场前景。未来，随着消费观念的转变和商业地产的持续发展，购物中心将成为品牌服饰发展的重要阵地。

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