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疫情之下，购物中心如何实现高质量运营？

核心内容概述

疫情对购物中心的运营造成了一定冲击，但同时也促使行业反思与创新。本文以日本永旺梦乐城在中国大陆的5家典型项目为研究对象，分析其布局模式、业态配比、品牌选择及品牌间关系，旨在为商业地产企业提供高质量购物中心运营的参考。

主要观点

1. 布局及业态分析

永旺梦乐城采用“两核一街”布局模式，该模式通过两个核心业态（永旺综合百货超市和大型专卖店）吸引客流，并通过专卖店街提高顾客的环游性。

• 首层：以“两核”（GMS+大型时尚服饰/百货店）为核心，搭配快餐、饮品等餐饮业态，形成购物与餐饮的融合体验。
• 二层：继续以“两核”模式为主，但增加运动健身和特色休闲娱乐业态，提升消费体验。
• 三层：以GMS+大型休闲娱乐店为核心，儿童亲子类店铺占比增加，形成家庭消费场景。
• 四层：以餐饮+娱乐为主，如海底捞、中影国际影城等，满足消费者多样化需求。

2. 业态配比

• 业态大类：购物类业态占比最高（56.6%），其次为餐饮类（29.6%），体验类业态占比最少（3.3%）。
• 业态小类：服装服饰类（55.5%）、珠宝眼镜类（16.3%）、饮品类（22.2%）、中餐类（20.4%）、教育培训类（25.3%）等占据较大比例。

3. 各楼层业态分布

• 购物类：主要集中在一层和二层（占比82.9%）。
• 餐饮类：主要集中在一层和四层（占比54.3%+25.2%）。
• 服务类与休闲娱乐类：主要集中在二层和三层（占比81.9%）。

4. 品牌关系

永旺梦乐城的品牌布局遵循“主力突出、同业集聚、异业互补”的原则，通过主力品牌带动客流，并通过品牌间的协同效应提升整体吸引力。

• 主力突出：永旺超市、优衣库、中影国际影城等作为核心品牌，对购物中心的客流和品牌影响力起着关键作用。
• 同业集聚：相同业态品牌聚集，如运动品牌Nike、Adidas，珠宝品牌六福珠宝、周大福等，形成消费聚集效应。
• 异业互补：不同业态品牌交叉布局，如优衣库周边有咖啡店、买手店等，形成多元消费场景。

关键信息总结

1. 布局模式

• “两核一街”模式是永旺梦乐城的核心布局策略，确保客流稳定集聚与内部环游性。
• 弧线设计、无电梯阻隔、圆形广场等元素提升了顾客的购物体验和停留时间。

2. 业态配比

• 购物业态为购物中心的主要组成部分，占比最高。
• 餐饮、服务、休闲娱乐业态协同配合，形成完整的消费链条。

3. 品牌策略

• 永旺超市作为核心，与同层品牌形成紧密关联，实现消费互动。
• 高频品牌如优衣库、中影国际影城、星巴克等，对购物中心的吸引力和品牌引领作用显著。
• 品牌间的协同效应明显，通过同业集聚和异业互补提升整体竞争力。

4. 运营理念

• 永旺梦乐城注重顾客体验，强调精细化运营和高质量服务。
• 通过创新与多元化业态布局，增强购物中心的吸引力和抗风险能力。

总结

永旺梦乐城通过“两核一街”模式和科学的业态配比，实现了购物中心的高质量运营。其品牌策略强调主力突出、同业集聚与异业互补，形成稳定的客流和良好的消费体验。这种模式不仅有助于降低退店率，还能提升购物中心的整体竞争力。商业地产企业在借鉴该模式时，需结合自身特色与消费者需求，打造符合市场趋势的购物中心。