乘风破浪的地产ABS是值得挖掘的富矿_17页_1mb

报告摘要

债券深度报告总结

核心内容概述

房地产ABS作为一种重要的融资工具，已成为房地产行业融资的重要组成部分。根据信用分析角度，房地产ABS主要分为三类：供应链ABS、物权类ABS（包括CMBS/CMBN和类REITs）以及其他主体依赖型ABS（如购房尾款ABS）。报告指出，房地产ABS在融资渠道多样化、盘活存量资产方面具有重要作用，尤其在当前房地产融资受限的背景下，其作为“富矿”的潜力值得深入挖掘。

主要观点

供应链ABS 是目前房地产ABS中最主流的品种，具有短期限、流动性较强的特点，适合大多数投资者，尤其是对信用债需求的投资者。其信用水平通常弱于主体信用，但可通过《付款确认书》等约束条款增强安全性。
物权类ABS 以优质物业为核心，依赖资产信用，但受疫情冲击较大，尤其是商场、写字楼和酒店等物业。优质物业稀缺限制了其扩容，且需关注物业估值和现金流波动风险。
购房尾款ABS 是中久期房地产ABS的代表，适合持有至到期策略，需关注主体信用和混同风险，且流动性较低。
监管政策 对房地产ABS的发行和存续期管理提出明确要求，鼓励创新，规范运作，同时对信息披露、资产权属、风险控制等方面进行了详细指导。

关键信息

一、房地产ABS分类及特点

供应链ABS：
- 主流品种，期限短（通常一年以内），流动性较强。
- 依赖核心债务人信用及《付款确认书》约束条款。
- 发行规模占房地产ABS总量的60%以上。
- 信用弱于主体信用，但具备一定的政策支持。
物权类ABS：
- 包括CMBS/CMBN和类REITs，依赖物业资产信用。
- 优质物业稀缺，受疫情影响较大，尤其是商场、写字楼和酒店。
- 物业类型以商业和写字楼为主，集中于一二线城市。
- 产品需关注DSCR（经营净现金流覆盖倍数）和LTV（抵押率）等核心指标。
购房尾款ABS：
- 基础资产为购房尾款，依赖主体信用。
- 期限一般在3年以内，适合持有至到期。
- 与购房尾款相关的ABS产品发行规模较大，但流动性较低。

二、监管政策与市场环境

监管政策：鼓励规范运作，推动创新，对房地产ABS的发行主体、资产权属、信息披露等方面提出明确要求。
政策支持：支持REITs试点，推动住房租赁、商业物业等领域的资产证券化。
流动性问题：房地产ABS二级市场流动性低于债券市场整体，但相对活跃，主要由供应链ABS和物权类ABS构成。
换手率：2020年上半年，交易所ABS换手率约为7.15%，低于同市场信用债的37%，但高于其他ABS品种。

三、信用分析关注点

供应链ABS：关注核心债务人信用、《付款确认书》条款、混同风险及法律合规性。
CMBS/CMBN：关注物业价值、主体信用、DSCR和LTV，需防范现金流波动和物业估值下降风险。
类REITs：更关注物业资产本身，DSCR和LTV要求更高，物业所有权转移增强信用支撑。
购房尾款、租金等ABS：依赖主体信用，存在混同风险和现金流截留风险，需关注差额支付人及基础资产回款情况。

四、存续期跟踪与流动性管理

存续期跟踪：需定期关注七大类报告，包括《资产管理报告》《资产服务机构报告》《跟踪评级报告》等。
流动性：房地产ABS整体流动性偏弱，但供应链ABS和物权类ABS相对活跃，适合不同类型的投资者。

五、投资建议

供应链ABS：适合大多数投资者，作为短久期信用债的补充。
购房尾款ABS：适合持有至到期的机构投资者，需关注流动性补偿。
CMBS/CMBN及类REITs：适合对底层资产熟悉、具备风险定价和存续期管理能力的机构。
投资逻辑：需综合考虑增信主体、久期和价格，选择适合自身风险偏好的产品。

六、风险提示

二次疫情冲击：可能对房地产销售和物业租金造成负面影响，影响ABS现金流。
房地产信托监管趋严：可能对依赖信托的ABS发行造成压力。
债市整体走熊：对长期限ABS产品如购房尾款ABS和物业收益权ABS影响较大。

结论

房地产ABS作为融资工具，具有多样化产品结构和丰富的投资逻辑，但需关注存续期跟踪和流动性问题。在当前政策支持和市场环境变化下，不同类型ABS适合不同风险偏好的投资者，整体来看，供应链ABS是最具吸引力的品种，而物权类ABS和类REITs则需更多专业能力。投资者应根据自身需求和风险承受能力选择合适的ABS产品。

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