20201108-华安证券-房地产行业周报_新房成交向好_库存水平微降_15页_1mb

新房成交向好，库存水平微降总结

核心内容概览

本报告发布于2020年11月8日，主要分析了房地产行业在10月30日至11月5日期间的市场表现、新房及二手房成交情况、库存水平以及土地市场动态。整体来看，行业基本面有所修复，新房成交表现优于去年同期，二手房市场则呈现分化趋势，土地市场保持稳定，部分政策出台进一步规范市场行为。

主要观点

• 行业评级：增持
• 市场表现：本周上证综指上涨2.72%，创业板指上涨2.91%，沪深300指数上涨4.05%，房地产板块上涨3.84%，在28个行业内排名第11位。
• 新房成交：43城新房成交面积合计约588万方，同比上涨23.8%；其中，一线城市涨幅最大（49.3%），三线城市次之（33.6%），二线城市涨幅相对平稳（12.1%）。
• 二手房成交：17城二手房成交面积合计约159万方，同比上涨11.7%；其中，二线城市涨幅显著（157.6%），三线城市涨幅较小（10.7%），一线城市表现稳健（49.3%）。
• 新房库存：18城新房库存面积环比微降0.51%，整体去化周期为8.5个月；三线城市去化周期最长（9.7个月），一线城市去化周期最短（8.7个月）。
• 土地市场：百城土地成交面积2498万方，同比小幅下降；土地溢价率8.02%，其中二线城市溢价率最高（10.62%），一线城市最低（3.35%）。

新房成交分析

• 总成交面积：43城新房成交面积合计约588万方，同比上涨23.8%。
• 一线城市：4城合计成交82万方，同比上涨49.3%。
• 二线城市：13城合计成交289万方，同比上涨12.1%。
• 三线城市：26城合计成交217万方，同比上涨33.6%。
• 成交套数：43城新房成交套数合计约57490套，同比上涨25.6%；其中，三线城市涨幅最大（47.8%），二线城市次之（3.7%），一线城市增长53.3%。

新房库存分析

• 总库存面积：18城新房库存面积合计约9025万方，环比下降0.51%，去化周期8.5个月。
• 一线城市：库存面积3036万方，环比下降1.33%，去化周期8.7个月。
• 二线城市：库存面积3145万方，环比下降0.19%，去化周期7.5个月。
• 三线城市：库存面积2844万方，环比微升0.01%，去化周期9.7个月。
• 库存套数：18城新房库存套数合计约849337套，环比下降0.44%，去化周期8.8个月；其中，三线城市去化周期最长（11.7个月）。

二手房市场分析

• 总成交面积：17城二手房成交面积合计约159万方，同比上涨11.7%。
• 一线城市：2城合计成交49万方，同比上涨49.3%。
• 二线城市：8城合计成交84万方，同比大幅上涨157.6%。
• 三线城市：7城合计成交27万方，同比上涨10.7%。
• 成交套数：17城二手房成交套数合计约17020套，同比上涨35.4%；其中，一线城市增长45.7%，三线城市增长24.3%。

土地市场分析

• 土地成交面积：百城土地成交面积2498万方，同比小幅下降。
• 土地成交总价：约898亿元，百城土地溢价率8.02%。
• 各线城市表现：
  • 一线城市：成交面积59万方，同比-71%，溢价率3.35%。
  • 二线城市：成交面积1106万方，同比+1%，溢价率10.62%。
  • 三线城市：成交面积1332万方，同比-44%，溢价率7.38%。
• 土地供应：百城土地供应面积3532万方，供应宗数389宗。

行业新闻

1. 嘉兴海盐：发布新规，严禁房企虚假优惠，不得高于备案价打折。
2. 中共中央：提出“房住不炒”政策，强调租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。
3. 台州：出台政策，市区新购住房需满3年后方可转让，强化商品房预售管理。
4. 济南：整治虚假广告，规范房地产宣传内容，禁止误导性信息。

公司要闻

1. 金科股份：第三季度营收174.2亿元，净利润8.21亿元，同比减少40.93%。
2. 富力地产：10月权益合约销售金额约160.5亿元，同比上升14%，销售面积下降5%。
3. 荣盛发展：10月签约面积和金额同比分别增长11.63%和21.87%，1-10月累计签约面积和金额分别增长6.67%和10.24%。
4. 中南建设：10月销售金额和面积分别增长44.9%和45.8%，1-10月累计增长14.2%和9.3%。
5. 招商蛇口：设立资产支持专项计划，拟提供不超过22.8亿元的流动性支持。
6. 金地集团：1-10月签约面积和金额分别增长16.20%和20.58%，10月分别增长18.34%和26.80%。
7. 绿地控股：10月新增7个房地产项目，权益地价78.2亿元。
8. 金地商置：10月合约销售金额增长86.6%，销售面积增长50.7%；1-10月累计增长26.4%和10.8%。
9. 世茂集团：10月合约销售金额约300.7亿元，同比增长29%，销售均价约1.76万元/平方米。

风险提示

• 房地产调控政策趋严；
• 销售修复不及预期；
• 资金面超预期收紧。

投资建议

• 关注规模型房企：万科A、保利地产、金地集团；
• 关注成长型标的：金科股份、中南建设、华发股份、阳光城；
• 关注A股物管优质标的：招商积余等。

投资评级说明

• 行业评级：

  • 增持：未来6个月投资收益率领先沪深300指数5%以上；
  • 中性：未来6个月投资收益率与沪深300指数相差-5%至5%；
  • 减持：未来6个月投资收益率落后沪深300指数5%以上。

• 公司评级：

  • 买入：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数15%以上；
  • 增持：未来6-12个月投资收益率领先市场基准指数5%-15%；
  • 中性：未来6-12个月投资收益率与市场基准指数相差-5%至5%；
  • 减持：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数5%-15%；
  • 卖出：未来6-12个月投资收益率落后市场基准指数15%以上；
  • 无评级：因无法获取必要资料或存在重大不确定性。

重要声明

• 本报告由华安证券研究所发布，分析师邹坤及研究助理王洪岩基于合法合规信息，独立、客观出具。
• 报告所采用数据和信息来自市场公开资料，不保证其准确性或完整性。
• 报告仅供参考，不构成投资建议，客户应根据自身情况判断。
• 华安证券及其关联机构可能持有报告中提及公司证券并提供相关服务。