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碧桂园服务（06098.HK）收购蓝光嘉宝服务总结

核心内容

碧桂园服务（06098.HK）于2021年2月26日宣布，通过现金方式收购蓝光嘉宝服务（2606.HK）64.6203%的股权，交易总代价为48.465亿元，每股价格为42.1105元人民币，较蓝光嘉宝服务当前收盘价溢价30%。此次收购标志着物管行业首次出现上市公司之间收购案例，对碧桂园服务的区域布局和规模优势具有重要意义。

主要观点

• 行业标杆与规模优势：碧桂园服务作为物管行业龙头，背靠碧桂园集团，拥有充足的储备项目，增值服务前景广阔，盈利能力稳步提升。
• 开启行业并购新模式：此次收购是港股物管公司之间的首次并购，表明行业整合加速，龙头公司通过并购扩大市场份额。
• 区域互补提升竞争力：蓝光嘉宝服务深耕西南市场，而碧桂园服务在西南地区在管面积占比仅为3%，此次收购将显著增强其在该区域的市场竞争力。
• 财务表现强劲：收购完成后，碧桂园服务的管理规模和盈利能力将得到显著提升，蓝光嘉宝服务的盈利能力优异，2019年净利率达20.44%，2020年预计净利率为17.37%。
• 估值合理：根据Wind一致预期，收购价对应蓝光嘉宝服务2020年PE仅为12.91倍，显示市场对其盈利能力的认可。

关键信息

收购概况

• 收购方：碧桂园服务（06098.HK）
• 被收购方：蓝光嘉宝服务（2606.HK）
• 交易方式：现金收购
• 股权比例：64.6203%
• 交易总代价：48.465亿元
• 每股价格：42.1105元人民币
• 溢价：30%

市场表现

• 当前股价：67.000港元
• 一年最高最低：71.450/23.950港元
• 总市值：1,971.53亿港元
• 流通市值：1,971.53亿港元
• 总股本：29.43亿股
• 流通港股：29.43亿股
• 近3个月换手率：22.48%

收购后影响

• 合约面积与在管面积：收购后，碧桂园服务的合约面积和在管面积将大幅提升，西南区在管面积占比将显著增加。
• 盈利能力提升：蓝光嘉宝服务的盈利能力较强，预计2020年归母净利润达5.81亿元，收购后有望进一步提升碧桂园服务的整体盈利水平。
• 增值服务整合：碧桂园服务在社区增值服务方面已有一定布局，蓝光嘉宝服务在生活服务、房屋经纪、商业运营等方面表现良好，双方协同效应明显，整合空间大。

财务预测

投资评级

• 证券评级：买入（维持）
• 说明：预计相对强于市场表现20%以上
• 行业评级：看好（overweight）

风险提示

• 行业销售规模波动：物管行业受房地产市场影响较大，销售规模波动可能对业务产生影响。
• 外拓业务不及预期：未来外拓业务若未达预期，可能影响整体增长。
• 人工成本上升压力：人工成本上升可能对盈利能力构成压力。

估值方法的局限性

本报告所采用的估值方法及模型存在局限性，分析结果基于各种假设，不同假设可能导致分析结果出现重大差异，估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易。

法律声明

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