房地产行业中央经济工作会议点评：强调房地产市场平稳健康发展，重申行业推荐评级-20191213-华创证券-12页_1mb

中央经济工作会议点评总结

核心内容

2019年12月12日召开的中央经济工作会议，再次强调了房地产市场平稳健康发展的政策导向，并重申了“房住不炒”的长期定位。会议指出，2020年全党工作的重中之重是实现全面建成小康社会和“十三五”规划目标任务，同时强调保持经济运行在合理区间，确保宏观政策稳定、有效。

主要观点

1. 经济稳定是核心目标

   • 会议提出要全面做好“六稳”工作，统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定。
   • 坚持“稳字当头”的政策框架，确保宏观政策的前瞻性、针对性和有效性。
   • 稳健的货币政策要灵活适度，保持流动性合理充裕，降低社会融资成本。

2. 房地产政策边际改善可期

   • 房地产行业被明确列为“平稳健康发展”的重点，与此前“不将房地产作为短期刺激经济的手段”相比，政策态度有所缓和。
   • 重提“全面落实因城施策”，表明“一城一策”制度将更广泛、更深入地推进。
   • 提出“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）的长效管理调控机制，强调市场稳定。
   • 房地产税等长效机制的提及频率降低，政策重心从“调控”转向“稳定”。

3. 政策放松信号显现

   • 通过“GDP和GDP24M-MA增速差”和“全国财政支出和财政收入增速差”两个指标，预示2020年政策可能有小幅放松。
   • 近期MLF、OMO、LPR连续降息，表明货币政策宽松趋势。
   • 央行行长易纲提出房地产融资端逆周期调节，释放房企资金空间。
   • 12月政治局会议未提房地产，经济工作会议重提其平稳发展，进一步验证政策边际改善的预期。

4. 投资建议：推荐房地产板块

   • 继续维持“推荐”评级，认为房地产政策将逐步改善，推动估值上修。
   • 推荐住宅开发、物业管理、商业地产等细分领域，重点提及万科A、保利地产、融创中国、金地集团、中南建设等房企。
   • 物业管理方面，推荐中航善达、新大正，建议关注保利物业、碧桂园服务等。
   • 商业地产方面，推荐大悦城、新城控股。

5. 风险提示

   • 房地产调控政策可能超预期收紧。
   • 行业融资政策可能超预期收紧。

关键信息

• 政策基调：稳字当头，保持经济运行在合理区间，确保“六稳”目标实现。
• 房地产定位：坚持“房住不炒”，推动市场平稳健康发展。
• 长效机制：强调“三稳”机制，即稳地价、稳房价、稳预期，表明调控手段更加细化和灵活。
• 政策信号：经济和财政压力加大，政策边际改善可期，融资端放松迹象明显。
• 投资逻辑：房地产板块估值处于历史低位，政策预期改善有助于估值上修，带动板块表现。
• 行业评级：维持“推荐”评级，认为2020年房地产行业具备投资价值。

政策历史回顾

房地产政策态度演变

货币政策与财政政策趋势

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪
  复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际，2016年加入华创证券研究所，多次获得新财富、水晶球、金牛奖等评选奖项。

• 研究员：鲁星泽
  慕尼黑工业大学工学硕士，2015年加入华创证券研究所，团队成员多次获得新财富、水晶球、金牛奖等评选奖项。

• 分析师：曹曼
  同济大学管理学硕士，CPA、FRM，2017年加入华创证券研究所，多次获得新财富、水晶球、金牛奖等评选奖项。

• 助理研究员：邓力
  哥伦比亚大学理学硕士，2018年加入华创证券研究所，团队成员多次获得水晶球、金牛奖等评选奖项。

投资评级体系

风险提示

• 政策风险：房地产调控政策可能超预期收紧，影响市场预期。
• 融资风险：行业融资政策可能超预期收紧，增加房企资金压力。

总结

中央经济工作会议强调房地产市场平稳健康发展，标志着政策态度有所缓和，对房地产行业形成积极信号。在经济下行压力下，政策边际改善趋势明确，估值低位和政策预期改善为板块带来上修空间。分析师团队认为，房地产行业具备投资价值，维持“推荐”评级，并建议关注住宅开发、物业管理、商业地产等细分领域。同时，需警惕政策和融资端超预期收紧的风险。