20200817-恒大研究院-房地产行业专题报告_发挥好房地产的实体经济属性_14页_1mb

恒大研究院研究报告总结

核心内容

本报告由恒大研究院发布，旨在分析房地产行业在中国经济中的角色及其未来发展方向。报告指出，房地产作为实体经济的重要组成部分，其在经济增长、就业稳定、地方财政收入等方面发挥着关键作用。同时，随着政策引导，房地产市场逐步回归居住属性，投资属性减弱，居民购房杠杆下降。

主要观点

1. 房地产对实体经济的贡献

• 行业体量大，产业链长：房地产行业带动上下游50多个行业，对经济增长、投资消费贡献显著。
• 2019年数据：
  • 房地产业增加值占GDP比重为 7.0%；
  • 拉动上下游行业增加值占比达 17.2%；
  • 房地产开发投资占城镇固定资产投资的 23.4%；
  • 住房相关消费占限额以上企业商品零售总额的 9.5%。
• 就业支撑：2018年房地产业和房屋建筑业从业人员合计 5558万人，占全国第二、第三产业从业人员的 10.4%。
• 地方财政重要来源：房地产相关税收和出让收入为地方政府贡献了 9.1万亿元，占地方财政本级收入的 53%，占可支配财力的 38%。
• 国际比较：欧盟、英国、美国的房地产业增加值占GDP比重分别为 10.8%、13.5%、13.3%，显示出房地产对经济的高贡献。

2. 住房回归居住属性

• 政策引导：自2016年起，中央坚持“房住不炒”定位，推动房地产回归实体经济属性。
• 市场趋稳：2020年1-7月，全国土地招拍挂平均成交溢价率 13.8%，较2016年全年回落 20.9个百分点。
• 房价预期平稳：2020年第2季度， 51.2% 的居民预期下季度房价“基本不变”，较2017年第4季度提高 3.2个百分点。
• 购房杠杆下降：2020年上半年，新增人民币贷款中个人住房贷款占比 18.9%，较2016年全年回落 19.8个百分点。

3. 降低金融属性的房地产行业在支撑经济中的作用

• 房地产投资韧性：2020年1-7月，房地产开发投资同比增长 3.4%，在消费不振、出口不明朗、制造业投资低迷的背景下，发挥了稳定经济增长的作用。
• 房地产贷款占比：截至2020年上半年末，房地产贷款占人民币贷款余额的比重为 28.7%，较2019年末降低 0.3个百分点。
• 非银融资减少：信用债、ABS、海外债、集合信托等主要非银渠道融资同比减少 11.5%。

关键信息

• 房地产与实体经济的关系：房地产不仅是重要的经济部门，还对就业、地方财政、上下游产业有显著影响。
• 政策影响：中央“房住不炒”定位有效抑制了房地产市场的投机行为，使房价趋于稳定。
• 居民需求变化：自住和改善型需求成为购房的主要动机，投资属性显著弱化。
• 未来趋势：房地产行业应继续发挥实体经济功能，支持自住和改善型需求，保持市场平稳。

未来发展方向

1. 稳地价、稳房价、稳预期

• 目标：实现“三稳”，发挥房地产长效机制的逆周期调节作用。
• 背景：面对复杂国际环境和经济下行压力，房地产市场需保持平稳，发挥压舱石作用。
• 措施：实施逆周期和跨周期调节，确保市场稳定发展。

2. 支持自住和改善型需求

• 三大需求：
  • 城镇人口增长需求；
  • 城市更新改造需求；
  • 居住条件改善需求。
• 预计需求：2019-2030年全国年均新增自住房需求约为 11.7亿平。

风险提示

• 政策调整过急过快风险：政策执行需平衡，避免市场剧烈波动。
• 国内外行业分类差异：不同国家对房地产行业的统计和分类存在差异，需注意数据对比的准确性。

图表目录

• 房地产带动众多上下游产业发展
• 房地产相关收入是地方政府的重要财源（2018年）
• 各经济体房地产业在GDP中占比变化
• 各经济体建筑业在GDP中占比变化
• 各经济体房地产业和建筑业在GDP中占比变化
• 实现稳地价
• 实现稳房价
• 居民房价预期总体平稳
• 新增贷款中房地产贷款占比显著回落
• 贷款余额中房地产贷款占比显著趋稳
• 样本银行首套房首付比例占比
• 改善自住环境为主要购房目的
• 杠杆对自住和改善购房者的支持更多
• 房地产发挥稳增长的实体经济功能
• 主要非银行融资渠道情况
• 商品住房市场空间预测

恒大研究院简介

恒大研究院成立于2018年1月，是恒大集团设立的科学研究机构，致力于成为国内顶级研究院和中国特色新型智库，为集团决策提供支持，同时为社会公众和政策沟通搭建桥梁。

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