房地产行业专题报告：发挥好房地产的实体经济属性_14页_1mb

恒大研究院研究报告总结

核心内容

本报告由恒大研究院发布，旨在分析房地产行业在中国经济中的角色及其未来发展方向。报告指出，房地产作为实体经济的重要组成部分，具有显著的经济贡献，同时在政策引导下，正逐步回归居住属性，弱化金融属性。

主要观点

1. 房地产是实体经济的重要组成部分

• 对经济增长的贡献：房地产行业体量大，产业链长，拉动上下游50多个行业，对经济增长、投资消费贡献显著。2019年，房地产业增加值占GDP比重为7.0%，拉动上下游行业增加值占比达17.2%。
• 对就业的支撑：2018年，房地产业和房屋建筑业从业人员合计达5558万人，占第二产业和第三产业从业人员的10.4%。
• 对地方政府财政的贡献：房地产相关税收和土地出让收入是地方政府的重要财源。2018年，房地产直接为地方财政贡献收入9.1万亿元，占地方政府本级收入的53%、可支配财力的38%。
• 国际比较：国际经验表明，房地产业对经济贡献较高。2018年，欧盟、英国、美国的房地产业增加值占GDP比重分别为10.8%、13.5%、13.3%。我国房地产业占比较低，主要由于统计方法、住房自有率和租赁市场发展水平等因素。

2. 住房回归居住属性，投资属性弱化

• 政策引导：自2016年“房住不炒”定位提出以来，房地产市场运行趋稳，实现“稳地价、稳房价、稳预期”的目标。
• 土地市场趋稳：2020年1-7月，全国土地招拍挂平均成交溢价率13.8%，较2016年全年大幅回落20.9个百分点。
• 房价预期平稳：2020年第二季度，51.2%的居民预期房价“基本不变”，较2017年第四季度提高3.2个百分点。
• 购房杠杆下降：2020年上半年，新增人民币贷款中个人住房贷款占比降至18.9%，较2016年全年下降19.8个百分点。

3. 房地产在支撑经济发展中的关键作用

• 房地产投资保持韧性：2020年1-7月，房地产开发投资同比增长3.4%，在消费不振、出口前景不明朗、制造业投资低迷的背景下，为固定资产投资提供了重要支撑。
• 房地产金融稳杠杆：截至2020年上半年末，房地产贷款占人民币贷款余额的比重为28.7%，较2019年末下降0.3个百分点。主要非银渠道融资同比减少11.5%。

关键信息

未来房地产发展的方向

1. 稳地价、稳房价、稳预期：应充分发挥房地产长效管理调控机制的逆周期调节作用，保持市场平稳运行，发挥房地产的压舱石作用。
2. 支持自住和改善型需求：保持房地产融资占社会融资比例的平稳，满足居民的三大自住房需求：
   • 城镇人口增长需求
   • 城市更新改造需求
   • 居住条件改善需求
   • 2019-2030年全国年均新增自住房需求预计为11.7亿平方米。

风险提示

• 政策调整过急过快：可能对市场稳定性造成影响。
• 国内外行业分类差异：可能导致数据对比偏差。

结构清晰总结

1. 房地产对实体经济的贡献

• 经济增长：拉动上下游50多个行业，对GDP增长贡献显著。
• 就业支撑：提供大量就业岗位，占第二产业和第三产业从业人员的10.4%。
• 地方政府财政：直接贡献9.1万亿元收入，占地方财政收入的53%。
• 国际比较：房地产业对经济贡献普遍较高，但我国因统计方法和住房结构等因素，占比相对较低。

2. 房地产市场运行趋势

• 土地市场趋稳：成交溢价率下降，土地市场热度回落。
• 房价总体平稳：商品房销售金额和面积下降，但均价增长，居民预期趋于稳定。
• 购房杠杆下降：居民新增房贷占比下降，自住需求成为主要购房动机。

3. 房地产的实体经济功能

• 投资韧性：房地产开发投资保持增长，支撑固定资产投资。
• 金融属性降低：房地产贷款占比下降，非银融资渠道融资减少，体现稳杠杆成效。

4. 未来发展方向

• 稳定市场预期：通过政策手段实现“三稳”，发挥逆周期调节作用。
• 支持自住需求：满足城镇人口增长、城市更新、居住条件改善等需求，预计年均新增自住房需求11.7亿平方米。

图表目录（简要）

• 房地产带动众多上下游产业发展
• 房地产相关收入是地方政府的重要财源（2018年）
• 各经济体房地产业在GDP中占比变化
• 各经济体建筑业在GDP中占比变化
• 房地产发挥稳增长的实体经济功能
• 主要非银行融资渠道情况
• 商品住房市场空间预测

研究院简介

恒大研究院成立于2018年，是恒大集团设立的科学研究机构，致力于成为国内顶级研究院和中国特色新型智库，为集团决策提供支持，同时对外传递企业社会责任形象。

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