20211207-亿翰智库-房地产_集中度转头向下_哪类企业仍保持经营韧性_8页_862kb

房地产行业研究总结

核心内容

2021年12月发布的房地产行业研究报告指出，随着政策环境的变化，特别是“三道红线”政策的实施，房地产行业正经历从高杠杆发展模式向精细化运营转型的关键阶段。行业集中度的上升趋势出现逆转，部分房企面临较大的资金压力，而具备稳健经营能力和合理项目布局的优质房企则仍能保持销售与融资的韧性。

主要观点

• 集中度逆转：2021年1-11月，TOP50及TOP100房企的销售门槛值首次转为负增长，行业集中度的上升趋势逆转。
• 市场逻辑转变：当前市场逻辑已从高杠杆扩张转向稳健运营，政策对房企融资的限制使得依赖高杠杆的头部房企面临挑战。
• 优质龙头房企仍具优势：尽管市场环境变化，但具备良好运营能力、合理项目布局和强大品牌影响力的房企依然能够保持销售和融资的稳定性。

关键信息

一、TOP50/100门槛值首度转负，集中度上升趋势逆转

• 2021年1-11月，TOP10房企市占率为27.0%，较2020年下降。
• TOP20、TOP30、TOP50及TOP100的市占率分别为40.3%、48.8%、60.6%及72.5%，均较2020年有所下降。
• 三道红线政策限制了房企的融资能力，使得行业集中度上升趋势放缓，头部房企的扩张速度减缓。

二、市场逻辑转变，但优质龙头逻辑依然存在

• 头部房企依赖高杠杆增长，但三道红线政策限制了其扩张速度。
• 优质房企具备较强的流动性，如龙湖集团在预售监管比例为40%时，对短期债务的覆盖比例高达3.27倍。
• 融资方面，绿档房企与红档房企存在15%的增速差距，政策的边际放宽主要面向优质龙头房企。

三、如何甄别价值型企业？

1. 稳健是基础

• 外部融资途径受限，房企的短期偿债能力主要依赖销售回款。
• 预售资金监管比例的提升增加了房企的现金流压力，企业需具备较强的流动性。
• 碧桂园、万科、保利、龙湖、旭辉等房企在监管比例提升后仍具备较好的短期偿债能力。

2. 规模是优势

• 房企的规模主要体现在销售规模，而销售规模取决于项目布局的广度和深度。
• 优质项目不一定位于高能级城市，但必须位于有需求的区域。
• 碧桂园在三四线城市的高市场占有率对其销售规模形成支撑，同时在2021年1-10月于一线及核心二线城市加大拿地力度，进一步增强抗风险能力。

四、总结

• 房地产行业在政策调控下正迎来新一轮格局变化。
• 三道红线政策限制了房企的融资能力，促使行业向精细化运营转型。
• 优质房企凭借稳健经营、合理项目布局和融资优势，仍能保持销售和融资的韧性。
• 未来房地产行业将更加注重运营效率与市场选择，而非单纯依赖高杠杆扩张。

相关研究

• 单月销售业绩同比三连降，开发投资单月同比转负（2021年1-9月）
• 住房市场成交惨淡，房企四季度面临销售压力（2021年9月地产月报）
• 上限、下限、速度、利润全控的形势下，房企会走向哪？（2021H1年报综述）

研究员

• 于小雨（rain_yxy，邮箱：yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn）
• 姜晓刚（18516525402，邮箱：jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn）
• 何志芳（18301781335，邮箱：hezhifang@ehconsulting.com.cn）

【免责声明】

本报告基于公开信息撰写，不保证其完全准确与完整。报告内容可能与企业实际情况有所出入，亿翰智库保留随时更改报告内容的权利。任何机构或个人使用本报告内容时，应自行判断是否符合其特定状况，如需建议，应寻求专业意见。未经授权，不得修改或传播本报告内容，否则将承担相应法律责任。

【关于我们】

亿翰智库是一家专注于房地产行业数据分析、趋势研判与企业研究的专业机构，隶属亿翰股份，致力于打造房地产企业与资本高效对接的平台。