20180620-华创证券-房地产行业重大事项点评_首提购房利息抵扣_房地产韧性凸显_集中度三重提升_继续坚定看多龙头_7页_912kb

房地产行业重大事项点评总结

核心内容概述

本文档分析了房地产行业近期政策调整对市场的影响，并提出了对房地产行业未来走势的判断。重点包括购房利息抵扣个税政策、行业韧性、供需关系、资金状况、估值水平及投资建议等方面。

主要观点

1. 政策点评：购房利息抵扣个税政策首次引入，提升购房者购买力

• 个税法修正案草案首次增加住房贷款利息和住房租金等专项附加扣除。
• 购房利息抵扣有助于提升居民税后收入，提升幅度在 5%-15% 之间，贷款额度越大，税盾作用越明显。
• 若个税起征点上调至 5,000 元并扩大低税率级距，税后收入提升将更显著。
• 此政策将对购房者的实际购买力产生积极影响，有利于房地产市场需求的稳定。

2. 宏观环境：房地产行业韧性凸显，政策或趋于宽松

• 5月房地产数据超预期，投资、开工、拿地、销售等指标均出现显著回升。
• 在经济下行压力下，房地产行业表现优于其他经济部门，如基建和消费。
• 部分地方财政压力显现，房地产政策可能不会进一步收紧，甚至有放松迹象。

3. 政策与供需：限购政策效用减弱，人才新政稳定需求；预售证趋松保障供给

• 需求端：限购政策对部分人群的限制正在减弱，人才引进政策有助于稳定市场需求。
• 供给端：预售证监管趋松，如合肥、长沙等地通过精装修与毛坯分开备案的方式，变相放松预售证监管。
• 低库存背景下，供给端放松更易实现，有利于市场供需的稳定。

4. 资金情况：行业资金状况优于历史周期，龙头房企集中度提升

• 目前房地产行业资金状况明显优于2011年和2014年，尤其是销售回款表现良好。
• 龙头房企在融资、拿地、销售三方面的集中度持续提升，融资集中度从15年的25%增至17年的33%，拿地集中度从14%增至46%，销售集中度从11%增至18%。
• 头部房企优势进一步凸显，推动行业销售持续增长。

5. 估值情况：龙头房企具备高业绩增长潜力与低估值优势

• 当前龙头房企估值在5-8倍，对应2018-2019年业绩增速约25-30%，估值处于历史低位。
• A股龙头估值首次低于H股，显示其具备估值修复空间。
• 高预收款和销售增速进一步增强了龙头房企的业绩释放能力，未来有望实现更高的增长。

6. 投资建议：坚定看多房地产龙头，维持“推荐”评级

• 维持房地产行业“推荐”评级，认为行业小周期延长，龙头房企优势明显。
• 推荐关注的房企包括：新城控股、保利地产、招商蛇口、万科A、金地集团。
• 二线房企包括：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。
• 未来市场供需稳定，去化率较高，销售保持增长，尤其利好龙头房企。

关键信息

• 购房利息抵扣政策：首次引入，有助于提升居民税后收入，缓解购房负担。
• 行业韧性：房地产行业表现优于其他经济部门，政策或趋于宽松。
• 供需关系：需求端政策逐步放松，供给端监管趋松，市场供需趋于平衡。
• 资金状况：行业资金状况良好，销售回款稳定，融资集中度提升。
• 估值水平：龙头房企估值处于历史低位，具备修复和提升空间。
• 投资建议：推荐关注龙头房企，预计下半年销售保持较高增速。

风险提示

• 房地产市场下行风险
• 房地产政策继续超预期收紧

附录：图表摘要

• 图表1-3：测算购房利息抵扣个税对税后收入的影响（贷款100万、200万、300万）
• 图表4：当前个人所得税税率及级距
• 图表5-7：不同起征点下购房利息抵扣对税后收入的影响
• 图表8：华创证券机构销售通讯录

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪（复旦大学理学硕士，曾任职戴德梁行、中银国际）
• 助理研究员：鲁星泽、曹曼、邓力（分别来自慕尼黑工业大学、同济大学、哥伦比亚大学）

投资评级说明

• 公司评级：

  • 强推：预期未来6个月内超越沪深300指数20%以上
  • 推荐：预期未来6个月内超越沪深300指数10%-20%
  • 中性：预期未来6个月内相对沪深300指数变动在-10%-10%
  • 回避：预期未来6个月内相对沪深300指数跌幅在10%-20%

• 行业评级：

  • 推荐：预期未来3-6个月内行业指数涨幅超过沪深300指数5%
  • 中性：预期未来3-6个月内行业指数相对沪深300指数变动在-5%-5%
  • 回避：预期未来3-6个月内行业指数跌幅超过沪深300指数5%

其他信息

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