房地产行业新冠肺炎疫情系列：两轮疫情冲击下地产的表现及展望-20200301-西南证券-31页_4mb

两轮疫情冲击下地产的表现及展望总结

核心内容

本文分析了2020年新冠疫情对房地产行业的影响，并与2003年非典疫情进行了对比，总结了疫情对房地产行业带来的结构性变化和政策宽松趋势。同时，提出了投资策略与建议，并对重点公司进行了盈利预测与评级。

主要观点

• 新冠疫情为典型黑天鹅事件：对地产销售、施工、投资等方面产生明显冲击，但影响周期可能较短。
• 非典疫情对地产的影响为两个月扰动：2003年SARS疫情对房地产市场造成短期影响，但其对行业的影响远不及2020年政策宽松带来的支持。
• 疫情对房地产的冲击更重：2020年疫情对住宅销售面积的影响预计为 8.4%，而2003年非典影响约为 5.3%。
• 政策宽松趋势强化：2019年10月行业政策底部确立，2020年2月信贷宽松政策逐步落地，房地产行业可能面临近三年最好的政策环境。
• 龙头及优质房企更具优势：疫情期间，销售回款和优质土地资源可能向龙头房企和优质房企集中，中小房企面临更大风险。
• 线上销售逐步发展：疫情推动了房地产销售方式的线上化，进一步提升了龙头房企的市场份额。
• 行业可能面临并购浪潮：部分融资和回款困难的房企可能出售资产甚至破产清算，行业将出现较大规模的横向并购。

关键信息

• 2020年疫情对房地产的影响：住宅销售面积预计下滑 8.4%，其中湖北影响占比约 50%。
• 房地产行业结构分化：行业销售表现分化，TOP200、TOP50、TOP15房企销售门槛增长显著，TOP10市占率小幅增长。
• 政策支持：2月以来，各地政府出台多项政策支持房地产行业，包括放宽公积金贷款、降低首付比例、延缓拿地支出、放松预售监管等。
• 重点公司推荐：
  • A股：万科A（000002）、保利地产（600048）、金地集团（600383）、中南建设（000961）、阳光城（000671）、荣盛发展（002146）、蓝光发展（600466）
  • H股：融创中国（1918.HK）、旭辉控股（0884.HK）、碧桂园（2007.HK）、佳兆业（1638.HK）、融信中国（3301.HK）、保利物业（6049.HK）

风险提示

• 政策宽松低于预期：若政策支持力度不及预期，可能对地产行业复苏形成阻碍。
• 房企复工进度低于预期：若房企复工延迟，可能影响销售与施工节奏。
• 重点房企回款及融资低于预期：部分房企可能因疫情冲击出现资金链紧张问题。

行业对比

2003年SARS与2020年NCP

疫情对房地产影响分析

• 销售冲击：售楼处关停，销售回款受影响，但龙头房企销售恢复更快。
• 施工影响：疫情对施工和新货供应造成冲击，竣工交楼也受到影响。
• 资金流动：房企到位资金滞后于销售，5月为全年低点，但随后逐步恢复。
• 市场分化：龙头房企和优质房企在周转速度、管理能力等方面更具优势，而中小房企面临更大风险。
• 政策宽松：2020年2月起，各地政府出台多项政策支持房地产行业，包括放宽贷款、延缓拿地、降低首付比例等。

结论

• 结构性特征强化：疫情加剧了房地产行业的分化，龙头房企与优质房企受益更大。
• 政策宽松趋势明显：2020年政策环境优于过去三年，对房地产行业形成支撑。
• 投资建议：看好龙头地产股、优质二线地产股和部分物业股，关注其盈利能力和政策支持。

附录

• 附录一：介绍了新冠病毒的结构、传播方式、与SARS、MERS的区别。
• 附录二：分析了疫情传播的预测模型，包括修正SEIR模型，用于预测疫情高峰与扩散趋势。
• 附录三：对修正SEIR模型的相关参数进行了说明，用于提高预测准确性。

图表概览

• 图1-6：展示了2003年SARS期间房企拿地、新开工、销售、到位资金等关键指标的变化。
• 图7-12：分析了2003年以来房地产销售趋势、市场结构、政策变化等。
• 附图1-27：展示了疫情传播路径、人口流动趋势、病毒结构、疫情建模思路等。

表格概览

• 表1：2020年2月以来房地产行业相关政策汇总。
• 表2：重点公司盈利预测与评级，包含A股和H股。

总结：2020年新冠疫情对房地产行业的影响显著，但行业在政策宽松和龙头房企优势下展现出较强的韧性。疫情进一步强化了房地产行业的结构性特征，推动线上销售发展，同时促使政策环境更加宽松，为地产行业带来新的发展机遇。