20151015-财富证券-房地产行业深度报告_新型城镇化是春风_还是冬风_32页_1mb

报告摘要

行业深度报告总结 - 房地产行业：新型城镇化是春风，还是冬风

核心内容

本报告探讨了中国房地产行业在新型城镇化战略下的发展前景，指出新型城镇化不同于旧有的“土地城镇化”，而是以“人”为核心要素，通过“深度、集约”开发，推动进城人口的“市民化”。报告认为，新型城镇化将为中国房地产行业带来新的发展机遇，但同时也面临政策、资金及市场结构等多方面的挑战。

主要观点

新型城镇化特征：
- 以人为本，注重产业融合与政企合作。
- 以户籍人口城镇化为主要衡量指标，推动城市内涵发展。
- 尊重市场规律，鼓励社会资本参与，如PPP模式。
房地产行业需求空间：
- 新型城镇化将为房地产行业创造约47.5亿平方米的住房需求空间（2015-2020年）。
- 需求主要来自三方面：
  - 农村转移人口住房需求。
  - 城镇居民改善性住房需求。
  - 城镇旧房、危房及棚户区改造需求。
区域性机会突出：
- 区域发展不均衡，产业转移、人口流动及居民财富增长将形成区域差异。
- 重点区域包括安徽、京津冀、西三角（重庆、成都、西安）和福建。
- 区域性机会大于整体性机会。
投资策略建议：
- 建议重点关注受益于新型城镇化、产业转移及区域政策的上市房企。
- 推荐关注华夏幸福（600340）、金科股份（000656）和合肥城建（002208）等标的。

关键信息

城镇化率差异：2014年，按户籍人口计算的城镇化率为35.92%，而常住人口城镇化率为54.77%，二者相差近19个百分点。
产业转移趋势：东部地区第二产业比重下降，中西部地区上升，出现由东向西的跨区域转移。
人口流动情况：东部为净流入地，中西部为净流出地，但随着产业转移，中西部人口回流趋势正在形成。
居民收入增长：中西部居民收入增长速度高于东部，农村居民增长速度高于城镇居民。
房地产行业需求：预计2015-2020年，每年约有8亿平方米的社会住房需求。
投资评级：
- 推荐：股票价格超越大盘10%以上。
- 谨慎推荐：股票价格超越大盘幅度为5% - 10%。

投资要点总结

新型城镇化是未来经济发展的新风口，它将推动房地产行业向“人”的城镇化转变。
区域发展不均衡，因此房地产行业的投资机会将更多地体现在区域层面。
PPP模式将成为未来政府融资的重要方式，以提高市场参与度和资源配置效率。
重点区域与公司：
- 京津冀地区：华夏幸福（600340）、首开股份、荣盛发展、北京城建等。
- 成渝城市群：金科股份（000656）。
- 长江经济带：合肥城建（002208）、安徽城建（002208）。
- 福建地区：冠城大通、阳光城、泰禾集团、大名城等。

投资风险提示

京津冀协同发展不及预期。
成渝城市群建设进度滞后。
安徽国企改革进展缓慢。
新型城镇化推进受阻。
产业投资周期较长，存在不确定性。

总结

新型城镇化是中国房地产行业未来发展的关键驱动力，其将带来显著的区域性机会。随着产业转移、人口流动和居民财富增长的推动，房地产行业将从“土地”向“人”的城镇化转变，形成差异化、精细化的发展趋势。报告建议投资者关注京津冀、成渝、长江经济带及福建等重点区域的房地产企业，如华夏幸福、金科股份和合肥城建等，以把握新型城镇化带来的发展机遇。

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