> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 新型城镇化利好城市群长期发展总结 ## 核心内容 《2019年新型城镇化重点任务》提出放宽落户条件、推进城市群发展及推荐相关城市与房企标的，旨在加快人口流动、提高城镇化质量，并促进城市群的协调发展。 ## 主要观点 1. **加快人口流动（劳动力要素）** - 城区常住人口300万以下全面放开落户，300-500万放宽，500万以上增加落户规模。 - 城镇化率较高但质量不高，市民化程度较低，存在“进不来的”和“不想落的”现象。 - 地方政府与农民对市民化缺乏积极性，主要由于市民化成本较高，且农村权益保障不足。 2. **推进城市群发展，效率优先** - 重点发展京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝城市群，这些区域被列为优先发展对象。 - 城市群空间利用效率高，集中了大量人口与GDP，有助于实现区域协调发展。 - 城市群发展需通过“人地钱挂钩”机制，使用地指标、建设资金、财政补贴与人口流动挂钩。 3. **落户放宽对房企的利好** - 落户放宽将促进人口流动，对房企布局产生积极影响。 - 市民化程度较低的城市，如珠海、海口、惠州，将受益于政策放宽，吸引更多人口流入，增加住房需求。 ## 关键信息 ### 城镇化率与市民化程度 | 指标 | 2012年 | 2017年 | 2020年 | |------|--------|--------|--------| | 常住人口城镇化率（%） | - | 58.52 | 60 | | 户籍人口城镇化率（%） | 35.3 | 42.35 | 45 | | 农民工随迁子女接受义务教育比例（%） | - | 80 | >=99 | | 城镇常住人口基本养老保险覆盖率（%） | 66.9 | - | >=90 | | 城镇常住人口基本医疗保险覆盖率（%） | 95 | - | 98 | | 城镇常住人口保障性住房覆盖率（%） | 12.5 | - | >=23 | ### 市民化成本承担比例 | 城市 | 政府 | 企业 | 个人 | 人均市民化成本（万元/人） | |------|------|------|------|---------------------------| | 山东德州 | 78% | 11% | 11% | 15.6 | | 湖北孝感 | 61% | 9% | 30% | 13.9 | | 重庆 | 30% | 40% | 30% | - | | 湖北仙桃 | 21% | 35% | 44% | 4.94 | ### 城市群发展与政策 - 京津冀、长三角、粤港澳大湾区、成渝城市群排序靠前。 - 2019年规划重点支持京津冀协同发展、长三角一体化发展、粤港澳大湾区建设及成渝城市群高质量发展。 - 城市群发展需加强财税体系与土地制度改革，以提高效率和资源分配。 ## 投资建议与房企推荐 ### 落户放宽利好城市与房企 - **II型大城市**：珠海、海口、惠州等城市市民化程度较低，落户门槛较高，将受益于政策放宽，适合布局房企包括华发股份、格力地产。 - **I型大城市**：中山、厦门等城市需放宽落户条件，适合布局房企包括建发股份、建发国际集团、阳光城、泰禾集团、世茂房地产。 - **超大特大城市**：深圳、上海、广州、北京、天津、东莞、杭州等城市需增加落户规模，适合布局房企包括京津冀（华夏幸福、荣盛发展、首开股份）、长三角（新城控股）、粤港澳（招商蛇口、保利地产、世荣兆业、龙光地产、佳兆业、华发股份、雅居乐）、其他（金地集团、万科）。 - **成渝城市群**：未来发展空间较大，适合布局房企包括金科股份。 ### 城市分类附表（1-44城） | 城市 | 2017年常住人口 | 2017年户籍人口 | 2016年户籍人口市辖区比例 | 估算市辖区常住人口 | 2014-2017年常住人口增速 | 常住-户籍 | 户籍/常住 | |------|----------------|----------------|---------------------------|--------------------|--------------------------|----------|----------| | 珠海 | 177 | 119 | 100% | 177 | 9.4% | 58 | 67% | | 海口 | 227 | 171 | 100% | 227 | 3.2% | 56 | 75% | | 惠州 | 478 | 369 | 41% | 197 | 1.1% | 108 | 77% | | 包头 | 288 | 224 | 70% | 200 | 2.8% | 64 | 78% | | 呼和浩特 | 312 | 243 | 55% | 171 | 2.8% | 69 | 78% | ### 城市分类附表（45-90城） | 城市 | 2017年常住人口 | 2017年户籍人口 | 2016年户籍人口市辖区比例 | 估算市辖区常住人口 | 2014-2017年常住人口增速 | 常住-户籍 | 户籍/常住 | |------|----------------|----------------|---------------------------|--------------------|--------------------------|----------|----------| | 中山 | 326 | 170 | 100% | 326 | 2.1% | 156 | 52% | | 厦门 | 401 | 231 | 100% | 401 | 5.2% | 170 | 58% | | 东莞 | 834 | 211 | 100% | 834 | 0.0% | 623 | 25% | | 武汉 | 1,089 | 854 | 62% | 677 | 5.4% | 236 | 78% | ### 城市分类附表（91-131城） | 城市 | 2017年常住人口 | 2017年户籍人口 | 2016年户籍人口市辖区比例 | 估算市辖区常住人口 | 2014-2017年常住人口增速 | 常住-户籍 | 户籍/常住 | |------|----------------|----------------|---------------------------|--------------------|--------------------------|----------|----------| | 佛山 | 766 | 420 | 100% | 766 | 4.2% | 346 | 55% | | 苏州 | 1,068 | 691 | 51% | 548 | 22.8% | 377 | 65% | | 武汉 | 1,089 | 854 | 62% | 677 | 5.4% | 236 | 78% | | 杭州 | 947 | 754 | 74% | 701 | 6.5% | 193 | 80% | ### 重点行业报告列表 - 2019.3 《国际对比及总量视角看我国居民杠杆率——房地产长周期专题报告之六》 - 2019.2 《从城市布局看房企成长性，看好一二线城市核心标的——2019年房地产行业投资策略之二》 - 2018.11《因城施策调整，政策改善可期——2019年房地产行业投资策略》 - 2018.10《多角度探讨房地产税方案与影响——房地产长周期专题报告之五》 - 2018.8《一线租赁供给端是核心矛盾、哪些城市房产税压力可能转嫁——以住宅结构为锚拆解房产税影响》 - 2018.7《城市发展及融资角度看集中度提升——2018下半年房地产行业投资策略》 - 2018.5《龙头房企业绩可持续性高增长，融资优势助力加杠杆扩张——2017年与2018Q1房地产行业综述》 - 2018.3《双轨制下的地产投资新逻辑——租赁市场建设和棚户区改造双轨并行》 - 2018.3《资产证券化注入长效机制新活力——房地产长周期专题报告之四》 - 2018.1《详解房地产资金来源与开发投资额预测方法论一房地产长周期专题报告之三》 - 2018.1《租售并举重塑供给新十年格局——房地产长周期专题报告之二》 - 2018.1《阶梯型城镇化、租售并举强化城市金字塔效应一房地产长周期专题报告之一》 ### 重点公司估值表 | 公司代码 | 公司简称 | 收盘价 | EPS（2018A） | EPS（2019E） | EPS（2020E） | 市盈率PE（2018A） | 市盈率PE（2019E） | 市盈率PE（2020E） | 归母净利润（百万） | 归母净利润增速（2018A） | 归母净利润增速（2019E） | 归母净利润增速（2020E） | |----------|----------|--------|--------------|--------------|--------------|------------------|------------------|------------------|---------------------|--------------------------|--------------------------|--------------------------| | - | - | 6月24日 | - | - | - | - | - | - | - | - | - | - | ## 结论 新型城镇化政策通过放宽落户条件、推进城市群发展及优化资源配置，有助于提升城镇化质量与效率，促进人口流动与城市协调发展。对于房企而言，市民化程度较低的城市及城市群中的重点城市将带来较大的投资机会，建议关注相关区域的房企标的，如珠海、海口、惠州、中山、厦门、深圳、上海、广州、北京、天津、东莞、杭州等城市。同时，政策的持续跟踪与落实将是未来投资布局的重要考量因素。