CBRE-2022年中国投资者意向调查-20页_3mb

报告摘要

中国投资者意向调查2022年总结

核心内容

2022年中国投资者意向调查由世邦魏理仕中国区研究部于2021年11月至12月期间完成，共收集214份有效回复，反映了投资者对2022年中国商业地产大宗交易市场的看法与策略偏好。

主要观点

投资意愿强劲：投资者整体投资意向达64%，其中59%表示“更积极投资”，46%计划增加投资规模10%及以上，51%表示“更积极出售”，显示出市场活跃度提升。
机构投资者主导：保险、主权财富基金及REITs等机构投资者在2021年活跃度显著上升，2022年净投资意向达38%，表明其对中长期投资的看好。
地产基金活跃：地产基金购置意向最强，71%的受访者表示更积极投资，且出售意愿上升20个百分点，预示资金加速投放。
开发商净投资意向为负：2021年开发商净卖出额达1,400亿元，2022年其净投资意向首次出现负值，表明其仍会积极出售非核心资产。
物业类型偏好：产业地产（尤其是仓储物流）最受青睐，占比达23%；写字楼和长租公寓紧随其后，分别占比46%和23%；购物中心关注度小幅回升至12%。
另类资产崛起：数据中心连续三年最受关注，冷链物流和生物医药类资产关注度显著上升，分别增长12个百分点和18个百分点。
ESG关注度提升：53%的投资者表示将ESG纳入投资决策，较上年增长17个百分点，且ESG投资占比超过20%的投资者达25%。

关键信息

投资意向

购置与出售意愿均创新高：2022年投资者购置和出售意愿均达到历史高点，显示市场活跃度提升。
净投资意向计算：净投资意向 = 更积极投资比例 - 更积极出售比例。
京沪吸引力增强：上海和北京在亚太区跨境投资目的地中排名第二和第五，分别成为最受青睐的投资目的地。

物业类型及策略

产业地产持续领先：仓储物流最受投资者关注，占比近八成；写字楼次之，占比23%。
核心增益型与增值型策略受青睐：核心增益型和增值型策略成为主流，分别占比75%和65%。
写字楼价格预期改善：31%的投资者认为甲级写字楼将没有折扣或溢价，较上年提升22个百分点。
购物中心价值重估：零售物业投资存在价值重估机会，投资者对具备运营能力的购物中心关注度提升。

投资目的地

上海和北京表现突出：上海跃居亚太区跨境投资目的地第二位，北京位列第五。
大湾区物流机遇：作为人口流入快、跨境电商前沿阵地，大湾区高标库空置率低，租金增长强劲。
物流枢纽值得关注：一线都市圈及成渝等物流枢纽将成为重点布局区域。

另类资产

数据中心持续热门：连续三年最受关注，投资者对冷链物流和生物医药类资产关注度快速上升。
冷链物流需求激增：疫情后相关租赁需求翻倍，预计未来将有更多高标准冷链设施需求。
生物医药行业前景广阔：医药制造业增加值同比增长24.8%，且老龄化趋势为行业带来增长机遇。

ESG趋势

ESG投资比例上升：53%的投资者表示将ESG纳入投资决策，25%的投资者在整体房地产投资中配置ESG资产超过20%。
绿色楼宇需求增长：93%的写字楼租户倾向绿色楼宇，47%将其视为选址决定性因素之一。
绿色认证提升价值：绿色认证写字楼去化速率是未获认证楼宇的2.6倍，且部分租户愿意为绿色楼宇支付租金溢价。
绿色升级投资机会：中国双碳目标推动绿色升级改造，为投资者带来新的机遇。

投资策略

核心增益型与增值型策略：分别占比75%和65%，成为2022年主流策略。
机会型投资：关注高品质物流设施及高杠杆开发商的商办资产处置。
与运营商合作：机构投资者倾向于与运营商合作进行购物中心和长租公寓投资，以提升资产价值。

问卷调查概况

参与投资者构成：涵盖机构投资者（如保险公司、养老基金、主权财富基金）和其他投资者（如银行、高净值个人）。
调查范围：覆盖亚太区多个市场，包括澳大利亚、日本、韩国、菲律宾、印度、荷兰及中国台湾。

图表摘要

图表1：显示2022年投资及出售意愿创新高。
图表3：产业地产为最受青睐的物业类型，仓储物流占比最高。
图表5：仓储物流资产价格预期坚挺，投资者溢价收购意愿强。
图表7：京沪及大湾区成为主要投资目的地。
图表8：核心增益型和增值型策略最受青睐。
图表9：数据中心、冷链物流和生物医药类资产关注度上升。
图表10：ESG关注度首次突破50%。
图表12：投资者通过绿色认证、支付溢价等方式践行ESG策略。

总结

2022年中国商业地产大宗交易市场呈现出投资意愿高涨、物业类型多元化、另类资产关注度上升以及ESG投资成为重要趋势的特点。投资者对仓储物流、写字楼及数据中心等物业类型表现出浓厚兴趣，而京沪和大湾区成为主要投资目的地。随着ESG理念的深入，绿色楼宇和可持续资产将获得更多关注，为投资者带来长期价值与机遇。

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