2026年中国投资者意向调查_24页_11mb

2026 中国投资者意向调查总结

核心内容

2026年世邦魏理仕中国投资者意向调查结果显示，中国内地商业地产大宗交易市场整体投资情绪保持谨慎，但投资与出售意愿均较上年小幅提升。内资净投资意向由负转正，外资仍保持净出售趋势。资产价格合理化与融资成本下降成为推动市场活跃度的重要因素，同时，ESG理念在投资决策中日益重要。

主要观点

投资意向

• 投资与出售意愿均小幅上升，分别为 43% 和 52%。
• 内资净投资意向由负转正（+7%），外资净出售意愿仍较强。
• 39%的受访者计划提升房地产资产配置，其中12%表示将大幅提升。
• 资产价格合理化（72%）和困境资产机会（49%）是推动房地产配置意愿的主要因素。

投资策略

• 核心型与核心增益型策略成为主流，合计占比达 58%，较去年上升11个百分点。
• 工业物流、租赁住宅和零售物业仍是前三大物业类型，其中工业物流受关注程度最高（96%的投资者聚焦高标仓）。
• 数据中心价格预期最为乐观（57%的投资者认为其价格稳定或溢价），零售物业价格预期改善最大。
• 学生公寓与基础设施关注度显著上升，成为另类资产投资的新热点。

投资目的地

• 上海仍为最受青睐的投资目的地，占比 64%，比去年提升18个百分点。
• 北京关注度下降，但数据中心成为其最受关注的资产类别。
• 二三线城市零售物业吸引力增强，成为投资者关注焦点。

融资与利率环境

• 77%的受访者预计2026年中国央行将进一步降息，与监管层政策一致。
• 并购贷新政（控制型贷款成数上限提高至70%，期限延长至10年）为大宗交易提供更灵活的融资环境。
• 投资者面临的主要融资挑战包括资产估值下降（48%）和不利的贷款价值比（LTV）及信贷利差（41%）。

ESG关注度

• 83%的受访者已或将ESG纳入投资决策，较上年下降8个百分点。
• 63%的受访者对ESG重视程度持平或提升，66%愿意给予ESG资产一定溢价。
• 绿色建筑、可再生能源设施和绿色融资是ESG最受关注的举措。
• 租户对ESG的敏感度高于投资者，尤其在抗灾能力和绿色认证方面。
• 绿色认证楼宇平均享有 0.7%-2.4% 的租金溢价，出租率高出非绿色楼宇 3.7个百分点。

关键信息

市场趋势

• 净投资意向由负转正，内资投资意愿增强，外资仍偏重出售。
• 工业物流、租赁住宅、零售物业持续受到青睐，其中高标仓在华东及中西部区域具备周期性机会。
• 数据中心因AI算力需求增长和稀缺性成为投资新热点。
• 租赁住宅和零售物业价格预期改善，成为增长潜力较大的资产类别。

政策与市场动态

• 公募REITs底层资产扩围提升办公楼和酒店的流动性与定价机制。
• 并购贷新政放宽贷款成数和期限，改善融资环境。
• 资本化率利差在二三线城市项目中达 25-100个基点，推动Pre-REITs投资。

ESG与投资关系

• ESG关注度提升，但溢价认知趋于理性。
• 绿色资产在吸引租户和提升项目现金流方面具有显著优势。
• 租户对绿色认证楼宇租金支付意愿较高，但整体仍以成本与可持续性平衡为主。

投资者构成

• 101份有效回复，涵盖各类投资者，包括机构投资者（保险公司、养老基金、主权基金、REITs）和其他（高净值个人、企业）。
• 多数受访者来自中国内地市场，少数来自日本及中国台湾地区。

数据来源与免责声明

• 数据来源：世邦魏理仕研究部，2026年中国投资者意向调查。
• 本报告仅限客户和专业人士使用，不构成任何投资建议或金融产品买卖依据。
• 世邦魏理仕不对报告内容的准确性或完整性作出任何保证。