世邦魏理仕-2021年中国投资者意向调查报告-2021.1-18页_1mb

2021年中国投资者意向调查总结

核心内容概述

世邦魏理仕于2020年11月9日至12月14日开展了2021年中国投资者意向调查，共收集了160份有效回复，用于分析中国商业地产大宗交易市场的投资趋势与策略偏好。调查结果显示，2021年中国内地商业地产市场将实现快速复苏，投资意向显著增强，投资策略分化，风险偏好上升，工业物流成为最受青睐的物业类型，另类资产如数据中心和冷链物流的关注度持续攀升，同时ESG（社会、环境和治理）因素在投资决策中日益重要。

主要观点

投资意向增强

• 投资者对2021年中国内地商业地产市场的投资意愿显著增强，**57%**的受访者表示将“更积极投资”，为自2016年以来最高占比。
• 中国内地商业地产大宗交易市场连续两个季度录得环比正增长，显示出市场复苏速度超预期。
• 地产基金，尤其是境外地产基金，表现出更强的投资意愿，与积极的募资计划密切相关。

投资策略分化

• 投资者风险偏好上升，核心增益型、机会型和不良资产投资的关注度达到历史新高。
• 核心资产（如甲级写字楼）因租金稳定性和价格调整而受到关注，部分投资者愿意接受低于10%的折扣。
• 高杠杆开发商因政策压力而加大资产出售力度，53%的国内开发商计划在2021年出售资产，较2020年调查提升20个百分点。

物业类型偏好变化

• 工业物流首次超越写字楼成为最受投资者青睐的物业类型。
• **甲级写字楼（成熟稳定项目）**仍居第二，受科技企业扩张和核心区位稳定租金吸引。
• 购物中心、酒店的投资意愿相对较低，但随着市场复苏，其投资吸引力有望逐步恢复。

关键信息

投资目的地

• 上海持续作为最受欢迎的投资目的地，位列亚太区跨境投资者最青睐城市第四位。
• 深圳首次进入亚太区跨境投资者最青睐的前十大投资目的地。
• 一线城市仍是投资者关注重点，因其具有更高的流动性、更优质的资产和更坚实的租赁市场基本面。

另类资产关注度提升

• 数据中心连续第二年成为最受青睐的另类资产，2020年投资总额超过36.8亿美元，同比增长30%。
• 冷链物流投资意向翻倍，主要受疫情后生鲜和医药需求激增推动。
• 投资者倾向于通过与本地运营商合作、外包运营或资产收购等方式进入数据中心领域。

ESG（社会、环境和治理）因素影响投资决策

• 超过**40%**的投资者已将ESG纳入投资和运营决策。
• 77%的投资者表示ESG投资将占整体房地产投资的10%或以下，但预计未来将呈增长趋势。
• 中国在ESG方面的发展仍处于早期阶段，但已显示出强劲增长潜力，如LEED认证项目数同比增长约130%。

投资焦点与趋势

疫情对投资市场的影响

• 疫情导致2020年中国商业地产大宗交易成交额为1,944亿元人民币，同比下降28%。
• 2021年预计交易量将增长15%-20%，市场流动性恢复，租赁市场不确定性降低。
• 投资者更关注租户租金偿付能力和租金增长潜力，以及由人口和技术趋势推动的长期投资机会。

产业结构与投资需求

• TMT（科技、媒体和电信）行业在2020年成为写字楼市场最大的租赁需求动力，占据**32%**的新租面积。
• 一线城市核心区位甲级写字楼资本化率预计将进一步走低，提供更具吸引力的投资机会。
• 工业物流因疫情中表现稳定且具备高增长潜力，成为市场新焦点。

数据支持与案例

投资意向与价格预期

• 工业物流是唯一有大部分投资者选择“无折扣”或“愿意以高于报价的价格收购”的资产类别。
• 甲级写字楼（成熟稳定项目）60%以上受访者预期折扣不超过10%。
• 2020年中国内地地产基金融资总额达179亿美元，高于五年平均水平23%。

另类资产交易案例

投资者类型与来源

• 机构投资者占主导地位，包括保险公司、养老金、主权财富基金等，占比超过80%。
• 高净值个人、房地产信托基金、TMT公司等其他类型投资者也参与其中。
• 回复者来源涵盖全球多个市场，包括澳大利亚、加拿大、日本、英国等，以及中国台湾地区。

总结

2021年中国投资者意向调查显示，尽管疫情对市场造成短期冲击，但中国内地商业地产市场已展现出强劲的复苏能力。工业物流成为新的投资热点，而写字楼、数据中心和冷链物流等资产类别受到更多关注。投资者对ESG因素的重视持续上升，反映市场对可持续发展的趋势认同。同时，政策环境推动了资产出售和投资策略的调整，为市场带来了新的机遇。