房地产行业深度报告_拨云见日_小周期拉长后地产股投资机会_20页-2mb

房地产行业分析总结

核心内容

房地产行业在过去10多年间呈现出一个三年小周期的规律，包括商品房销售、价格波动及行业政策变化。然而，本轮小周期自2015年开始，已超过40个月，明显拉长，旧有的投资方法可能失效。

主要观点

• 三年小周期拉长：由于政策调控力度加大、土地供应收缩及预售证监管趋严，行业供需错配，导致小周期延长，商品房销量和价格回落及政策放松的时间节点延后。
• 需求端调控难以放松：2018年调控范围扩大至三、四线城市，政策持续性强，短期内难以出现大幅宽松，市场对销售端的担忧逐步缓解。
• 融资端改善：尽管资管新规导致非标融资收紧，但政策调整后融资环境有所改善，房企到位资金增长，融资端担忧逐步消退。
• 销售端表现稳定：2018年商品房销售数据整体向好，去化率维持高位，销售端增长预期增强，市场对销售端的担忧逐步缓解。
• 利润率担忧缓解：楼面地价占销售均价比例下降，房企利润率预期改善，流拍现象促使土地定价更加理性，市场对利润率持续回落的悲观预期有所修复。

关键信息

• 估值水平：地产板块整体估值降至10倍以下，为2014年以来最低水平，部分龙头房企估值严重低估，如万科A和保利地产。
• 股息率提升：A股主流房企股息率超过理财产品收益，长期配置价值凸显。
• 投资机会：
  • 龙头房企估值修复：保利地产、新城控股为推荐标的。
  • 区域性主题机会：雄安新区（华夏幸福、荣盛发展）、粤港澳大湾区（华侨城A、招商蛇口）。
  • 长租公寓主题：世联行、光大嘉宝为受益标的。

风险提示

• 国内经济持续走弱：可能影响房地产行业整体表现，导致业绩下滑。
• 国内房贷政策继续收紧：可能抑制购房需求，对地产股形成压力。

投资建议

2018年下半年，房地产行业被给予增持评级。建议关注：

• 龙头房企的估值修复机会；
• 区域性政策主题带来的投资机会；
• 长租公寓相关的政策利好带来的增长空间。

行业评级与分析师信息

• 行业评级：增持评级。
• 分析师：孙灿（证书编号：S1100517100001），联系方式：010-68595107，邮箱：suncan@cczq.com。
• 联系人：徐伟平（证书编号：S1100117100001），联系方式：010-66495639，邮箱：xuweiping@cczq.com。

机构信息

• 川财研究所：北京、上海、深圳、成都均有办公地点。

图表与数据支持

• 图表展示了房地产行业三年小周期特征、销售和价格走势、资金来源结构、土地流拍情况及估值水平等。
• 数据来源包括Wind、克而瑞、中国指数院等，增强了分析的可信度。

总结

整体来看，房地产行业在政策调控、融资改善和销售稳定的大环境下，估值已反映足够的悲观预期，具备长期配置价值。投资者可关注龙头房企的估值修复、区域性政策主题及长租公寓相关企业，同时需注意宏观经济和房贷政策变化带来的潜在风险。