2018-房地产行业专题_优势地产股的择时逻辑_61页-2mb

报告摘要

房地产行业专题——优势地产股的择时逻辑总结

核心内容

本文分析了A股优势地产股的股价表现与行业周期之间的关系，并提出《区瑞明地产A股小周期理论框架》作为择时的重要工具。该框架认为，房地产作为国家调节周期和平衡利益的工具，其股价表现受政策预期和资源红利（房企拿地成本）的双重影响，具有显著的周期性特征。

主要观点

优势地产股基本面与股价表现不一致
尽管优势地产股的基本面持续向好，但其股价表现并未能穿越周期。例如，保利地产自2007年高点至今仅上涨17.93%，万科仅上涨14.6%，且在2007年的高点多年后才被突破。
择时是投资优势地产股的关键
优势地产股在小周期繁荣阶段往往跑输大盘，而在衰退阶段则可能相对排名改善。因此，择时对于投资回报至关重要。
小周期理论框架的有效性
《区瑞明地产A股小周期理论框架》在过去10年中多次被验证有效，尤其在2017年和2018年，该框架对地产股走势的预测得到了市场验证。
行业结构性过热与微观繁荣的信号
2018年上半年，房地产行业出现结构性过热和微观繁荣，房价持续上涨，市场情绪高涨，导致政策调控加码，对地产股形成压制。
估值修复机会显现
由于上半年跌幅较大，部分优势地产股的PE估值接近历史低位，静态股息率接近甚至超过银行理财收益率，具备一定的吸引力。
房地产的支柱地位与未来潜力
房地产仍是中国经济的重要支柱，对GDP有显著拉动作用。即使在2017年之后，行业仍具备266万亿元的市场空间，未来增长潜力较大。
政策预期将决定市场走向
随着房价上涨压力的减轻和政策预期的改善，优势地产股有望迎来新一轮的估值修复行情。

关键信息

表1：近10年部分优势地产股股价、销售规模、净利润涨幅

股票名称	2007年高点	2017年高点	年化涨幅	2007年销售额（亿元）	2017年销售额（亿元）	年化增长率	2007年净利润（亿元）	2017年净利润（亿元）	年化增长率
保利地产	10.02	13.90	3.7%	170.41	3092.27	38%	16.28	196.77	32%
万科A	20.35	33.83	5.8%	523.60	5298.80	29%	53.18	372.08	24%
金地集团	12.43	12.28	-0.1%	97.45	1408.10	35%	13.23	94.77	24%
荣盛发展	5.81	9.31	5.4%	21.98	679.30	46%	2.84	60.79	41%
招商地产	42.33	26.13	-7.7%	26.28	510.49	64%	11.95	55.10	29%

表2：近11年优势地产股走势回顾

股票名称	2007年高点	2008年低点	跌幅	2009年高点	2010年低点	2010年跌幅	2013年高点	2014年低点	跌幅	2015年高点	2016年低点	跌幅	2018年高点	2018年至今的低点	跌幅
保利地产	10.02	2.22	-78%	8.23	3.48	-58%	8.20	3.73	-55%	13.68	7.55	-45%	18.2	10.2	-44%
万科A	20.35	3.86	-81%	12.06	5.42	-55%	10.73	5.55	-48%	-	-	-	42.2	22.0	-48%
金地集团	12.43	1.54	-88%	8.99	4.47	-50%	6.77	4.74	-30%	14.26	8.37	-41%	16.6	8.4	-49%
招商地产	42.33	6.55	-85%	24.55	8.86	-64%	20.11	9.77	-51%	-	-	-	-	-	-
荣盛发展	5.81	4.91	-15%	4.91	2.48	-49%	7.43	3.47	-53%	13.09	5.59	-57%	13.6	7.2	-47%
新城控股	-	-	-	-	-	-	-	-	-	24.06	8.32	-65%	44.7	25.3	-43%
招商蛇口	-	-	-	-	-	-	-	-	-	22.31	12.49	-44%	26.7	16.5	-38%

表3：2016年2-3月房地产行业利好政策与地产股表现

时间	部门	文件/要求	主要内容
2016年2月2日	央行、银监会	《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》	首套房商贷最低首付比例可下调至20%，二套房降至30%
2016年2月6日	国务院	《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》	着力解决“三个1亿人”城镇化问题
2016年2月17日	财政部、税务总局、住建部	《关于调整房地产交易环节契税营业税优惠政策的通知》	首套房契税下调，两年以上房屋交易免征营业税
2016年2月29日	央行	降准	普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

表4：2018年1-6月TOP30房企销售统计

序号	房企	2018年1-6月销售额(亿元)	2018年1-6月同比增速	2017年1-6月同比增速	增长变化(百分点)
1	碧桂园	4125	43%	131%	-88
2	万科	3047	10%	46%	-36
3	中国恒大	3042	25%	72%	-48
4	保利地产	2153	47%	33%	14
5	融创中国	1942	74%	89%	-16
6	绿地控股	1606	21%	20%	1
7	中海地产	1207	18%	34%	-15
8	新城控股	953	94%	75%	19
9	龙湖集团	971	5%	140%	-135
10	华润置地	852	35%	14%	21
11	华夏幸福	825	17%	20%	-3
12	绿城中国	754	27%	31%	-4
13	招商蛇口	751	40%	74%	-34
14	世茂房地产	723	60%	31%	29
15	中国金茂	718	198%	50%	148
16	阳光城	663	68%	127%	-60
17	旭辉集团	660	40%	71%	-31
18	泰禾集团	655	62%	150%	-88
19	中南置地	652	44%	186%	-141
20	正荣集团	635	60%	100%	-40
21	金地集团	631	-10%	60%	-70
22	富力地产	570	47%	30%	16
23	金科集团	605	118%	107%	12
24	中梁地产	667	88%	157%	-69
25	融信地产	545	76%	78%	-2
26	雅居乐	466	15%	42%	-27
27	祥生地产	440	96%	231%	-135
28	蓝光发展	438	84%	126%	-42
29	远洋集团	432	42%	38%	3
30	龙光集团	355	84%	34%	49

表5：优势房企PE与制造业龙头PE比较

房企	2018年wind一致预期PE	制造业龙头	2018年wind一致预期PE
碧桂园	7.24	海康威视	27.83
万科A	7.46	工业富联	21.91
保利地产	6.71	美的集团	15.05
中国恒大	5.42	格力电器	10.12

表6：2017年之后中国商品住宅潜在总需求测算

序号	指标	数据
①	2017年末总人口	13.90亿人
②	城镇总人口	8.13亿人
③	乡村人口	5.77亿人
④	当前城镇人口居住建筑面积	36.6平方米
⑤	参考发达国家人均居住面积（保守与乐观两种情况）	英国44平方米，美国65.03平方米
⑥	现有城镇人口人均居住面积改善空间	7.4平方米，28.43平方米
⑦	改善需求总建筑面积	60.16亿平方米，231.14亿平方米
⑧	2017年末城镇化率	58.52%
⑨	城镇化率提升需求总建筑面积（若城镇化率达到72%）	82.63亿平方米，122.13亿平方米
⑩	2000年至2017年形成的供应总缺口	78.45亿平方米
⑪	未考虑人口增长的2017年之后的总潜在需求	225.12亿平方米，435.60亿平方米
⑫	未来总人口潜在增加	2.17亿人
⑬	未来潜在增加总人口城镇化数量	1.56亿人
⑭	总人口增长城镇化所增加的住房需求	68.75亿平方米，101.60亿平方米
⑮	开发商增量总需求	293.87亿平方米，537.20亿平方米
⑯	旧改总需求建筑面积	60亿平方米
⑰	总市场容量（开发商增量总需求+旧改总需求）	349.99亿平方米，593.32亿平方米
⑱	2017年全国新建商品住宅均价	7613.82元/平方米
⑲	参考2017年房价，2017年之后的住宅潜在需求金额	266.48万亿元，451.74万亿元

结论与建议

2018年市场表现回顾
自7月19日翻多以来，优势地产股表现优于沪深300，如保利地产、荣盛发展、中国恒大、招商蛇口等均有显著涨幅。
未来展望
根据《区瑞明地产A股小周期理论框架》，房地产行业的结构性过热和微观繁荣迹象正在减弱，政策预期有望改善，未来可能迎来新一轮的估值修复行情。
建议
建议机构投资者在市场调整后，逢低布局优势地产股，逐步吸纳，保持耐心与定力，迎接下一波大行情。
关注房企
新城控股、招商蛇口、华夏幸福、保利地产、万科A、荣盛发展、阳光城、世联行、中洲控股、华侨城A以及部分内房股如中国恒大、龙光地产、禹洲地产、旭辉控股集团、远洋集团等值得关注。

风险提示

市场风险：若房地产行业降温超出预期，政策未能及时放松，地产股可能继续承压。
研究框架风险：若出现替代房地产的行业，研究框架可能失效，策略建议随之调整。

投资评级

类别	级别	定义
股票投资评级	买入	预计6个月内，股价表现优于市场指数20%以上
股票投资评级	增持	预计6个月内，股价表现优于市场指数10%-20%之间
股票投资评级	中性	预计6个月内，股价表现介于市场指数±10%之间
股票投资评级	卖出	预计6个月内，股价表现弱于市场指数10%以上
行业投资评级	超配	预计6个月内，行业指数表现优于市场指数10%以上
行业投资评级	中性	预计6个月内，行业指数表现介于市场指数±10%之间
行业投资评级	低配	预计6个月内，行业指数表现弱于市场指数10%以上