宏观专题：地产竣工或已处在小周期底部区域-20190813-广发证券-10页_1mb

地产竣工或已处在小周期底部区域总结

核心内容

本文分析了房地产竣工数据低迷的原因及其在地产小周期中的位置，指出当前竣工周期可能已进入阶段性底部区域，未来将出现回升趋势。

主要观点

1. 地产周期细分指标的重要性

   • 地产销售、新开工、施工和竣工存在不同的周期特征，需分别跟踪。
   • 2018年是典型的“新开工周期”，2019年上半年是“施工周期”，而竣工数据始终低迷，表明周期传导存在延迟。

2. 竣工数据低迷的可能原因

   • 融资与销售周期分化：2014年以来，房地产销售持续走强，但融资政策经历了宽松到紧缩的转变。在销售强而融资弱的阶段，开发商虽有施工需求，但施工意愿不足，导致施工进度放缓，竣工滞后。
   • 棚改主导需求周期：本轮房地产周期主要由棚改驱动，三四线城市贡献较大，预售标准较低，导致施工和竣工周期延长。
   • 预售标准差异：一二线城市预售标准明显高于三四线城市，影响了销售到竣工的传导效率，使得竣工周期滞后。

3. 竣工周期处于底部区域的判断

   • 房地产施工数据自2018Q2见底，施工增速持续回升至2019Q2的8.8%，但增速乏力，预示施工向竣工切换。
   • 随着年底交房合同到期，竣工周期有望回升，并可能持续至明年上半年。
   • 地产政策收紧对销售和施工影响较大，竣工则作为前一周期销售的滞后指标，其变化反映的是销售端的滞后效应。

4. 产业链视角下的竣工跟踪

   • 房地产竣工数据质量不高，但可通过建筑业竣工面积、工业品（如玻璃、电梯、家具、家电）等中微观数据进行验证。
   • 建筑业竣工面积已见底回升，表明竣工周期可能已进入底部区域。
   • 与竣工相关的工业品如平板玻璃、电梯、家具家电等表现良好，符合竣工周期底部的特征。

关键信息

• 施工与竣工时滞：从施工见底到竣工见底的时滞在2018年之后达到历史最高水平（16个月以上）。
• 小周期定义：文中提到的“顶”和“底”为小周期意义上的，不涉及大周期或行业斜率分析。
• 竣工数据滞后性：竣工是销售的滞后指标，存在成规约束，因此其变化反映的是销售端的滞后效应。
• 政策影响：金融去杠杆和供给侧改革使得地产融资环境复杂，导致施工与竣工周期出现背离。
• 工业品验证：平板玻璃、电梯、家具家电等工业品的量价表现可作为竣工周期的辅助验证指标。
• 预期趋势：竣工周期有望在2019Q3后半段及Q4出现回升，持续至2020年上半年。

风险提示

• 竣工好转低于预期
• 房地产下行压力超预期

产业链关注点

• 竣工后周期产业：包括建材装潢、家具、家电、电梯、玻璃、防水等。
• 数据验证：可通过建筑业竣工面积、工业品销量、价格走势等进行验证。

附录：相关研究

研究标题	日期
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研究团队

• 郭磊：首席分析师，2017年新财富宏观第一名
• 张静静、周君芝、贺骁束、盛旭、吴棋滢：资深分析师及研究助理

投资评级说明

• 行业投资评级：

  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动介于-10%～+10%
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上

• 公司投资评级：

  • 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘15%以上
  • 增持：预期未来12个月内，股价表现强于大盘5%～15%
  • 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动介于-5%～+5%
  • 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘5%以上

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