对本轮地产小周期的理解与推演-20181123-广发证券-18页-1mb

本轮地产小周期分析与推演总结

核心内容

本报告通过SVAR模型对房地产销售与按揭利率、理财收益率之间的关系进行分析，同时结合历史数据与当前市场情况，推演了房地产新开工与投资的走势。报告指出，地产销售、新开工与投资均呈现阶段性下行趋势，但未来有望出现缓和。

主要观点

1. 按揭利率对地产销售的影响

• 按揭利率领先于销售：按揭利率同比变化对地产销售具有两个季度的稳定领先。
• 销售脉冲响应：按揭利率上行对销售具有显著抑制作用，负面影响在三个季度后达到峰值。
• 不同区域响应差异：一线城市销售对利率冲击的峰值出现在第3期，二三线城市则在第4期。
• 利率下行推升销售：若按揭利率下降，将推动销售增速回升，预计明年一二季度一线及部分二线城市销售或见底。

2. 地产销售拐点推演

• 销售低点预测：基于SVAR模型，1%的利率冲击将导致第二季度销售下降2.38%，第三季度下降3.44%。
• 销售企稳窗口：预计明年一季度为地产销售低点，销售增速将在1.4%~3.9%之间。
• 政策与经济环境影响：销售拐点的出现依赖于政策托底与经济环境的改善，若政策收紧或经济超预期下滑，需重新评估。

3. 新开工与投资走势

• 土地成交是新开工领先指标：土地成交对新开工有6~9个月的领先，当前土地成交面积显著下滑，预计明年三季度为新开工下行窗口。
• ROIC支撑新开工：全行业ROIC回暖是新开工高增的主因，而非高周转模式。当前ROIC持续回落，房企快周转模式难以持续。
• 投资低点或在明年三四季度：投资增速将呈现前低后高的趋势，低点大概率落在三四季度。

关键信息

按揭利率与销售关系

• 按揭利率上行对销售有滞后抑制作用，影响周期为3个季度。
• 按揭利率下行是销售周期见底的重要驱动因素。

土地成交与新开工关系

• 土地成交是房地产开发流程的前置环节，影响新开工意愿。
• 今年一季度以来土地成交面积显著下滑，预计明年三季度迎来新开工触底。

ROIC与地产周期

• 全行业ROIC回暖是推动新开工的重要因素。
• 出口景气度与ROIC之间存在显著的格兰杰因果关系，出口下滑将影响ROIC及销售。

地产销售与投资关系

• 销售企稳将对投资端产生积极影响，但需考虑土地成交与施工成本等因素。
• 土地购置费占房地产投资的25%，其走势对投资具有重要影响。

风险提示

• 经济环境超预期变动：可能影响地产销售与投资趋势。
• 调控政策进一步收紧：可能加剧市场下行压力。
• 模型预测精度误差：SVAR模型结果可能存在偏差，需结合实际情况分析。

结论

地产小周期是本轮经济“两轮放缓”的主要线索，同时也是未来经济企稳的潜在驱动。销售、新开工与投资均存在阶段性下行，但预计明年三四季度将出现缓和。利率下行与政策托底是推动销售回暖的关键因素，而土地成交与ROIC则是支撑新开工与投资的重要基础。需密切跟踪相关政策变化与经济环境演变，以准确判断地产周期的后续走势。

数据来源与图表说明

• 图表目录：包含多个图表，如销售面积增速、土地溢价率、按揭利率与理财收益率变化、脉冲响应曲线、交叉相关性分析等。
• 模型说明：采用SVAR模型分析变量间的内生关系，通过单位根检验、AIC、SC、HQ等指标确定模型最优滞后阶数为5。
• 研究团队：广发宏观研究小组，包含首席分析师郭磊、资深分析师周君芝与贺骁束。

投资评级说明

• 买入：预期未来12个月内，股价表现强于大盘10%以上。
• 持有：预期未来12个月内，股价相对大盘变动介于-10%～+10%。
• 卖出：预期未来12个月内，股价表现弱于大盘10%以上。

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