20240528-华创证券-_宏观专题_全面跟踪系列二_地产去库存_各地抓手_体量与进展_15页_1mb

地产去库存政策全面梳理与执行进展分析

本文系统跟踪全国多地房地产去库存政策的抓手、体量及推进情况，重点分析四类政策工具，并总结各城市的实践进展。

一、核心抓手与分类

去库存政策可分为四个维度：

（一）需求端抓手

1. 存量房收购作为保障房

   • 现状：共计8个城市提出相关政策，分三个阶段推进。
     • 3个城市已落地：重庆（4207套）、天津（1826套）、青岛（2319套），体量与2023年福州（8000套）相比略低；
     • 2个城市已制定方案：杭州临安区（提出1万㎡量化目标，限定房源户型）、重庆市（未明确规模）；
     • 3个城市仅表态或规划中，如大理、楚雄州、南京。
   • 价格机制：多数参考周边房源评估价，杭州临安区以合理限价为准，重庆采用收益法测算基础价+市场价加权平均。

2. 房地产以旧换新

   • 模式分类：旧房收购、优先推介、税费优惠三类政策并行。
   • 近期进展：
     • 郑州、无锡、南京等地推动国有平台收购二手房，但推进缓慢（如郑州5000套目标完成率不足2%），成交量较低；
     • 上海、深圳等高能级城市以税费优惠、优先推介为主，政策覆盖面广但量化目标较少。

3. 需求侧放松

   • 包括调降商贷利率、首付比例、公积金贷款利率，以及限购放松等。
   • 实践：合肥、武汉下调首套房贷款利率至LPR减50基点，北上广深等城市取消部分限购限制，深圳、杭州调整住房公积金贷款利率。

（二）供给端抓手

• 土地供应调控：重点城市住宅用地供应同比缩量约10%，如无锡降幅超七成、苏州超六成；非住宅用地供应收紧，楚雄、山西等提出“严格控制”或“适度调节”。

二、总体进展与问题

1. 政策落地节奏差异：以旧换新中，量化目标多集中在高能级城市，但实际成交量偏低；保障房收购规模整体仍较小，部分项目已初步运营但体量有限。
2. 政策效果尚待验证：需求端放松虽提高认购率，但市场信心恢复需时间；土地供应侧调整需与需求端政策协同。

三、风险提示

政策落地可能面临地方执行力不足、房地产市场反馈不确定性等问题，建议持续跟踪政策落地细节与市场反应。