中国房地产市场展望2024-第一太平戴维斯-2024-24页_7mb

报告摘要

住宅销售市场： 当前市场呈现供给侧改革特征，面临持续下行趋势，尤其是三四线城市下滑明显。一线及强二线城市表现相对较好，现房销售表现优于整体市场。政策端松绑（如降低二套房首付、取消限购）于2023年Q3开始发力，预估2024年销售将温和改善，高能级核心城市及具备国资背书的房企将领先。住宅开发投资占比稳定在75%左右，市场转型将持续数年。
租赁公寓： 投资价值取决于项目是否具备“纳保”能力（保障性租赁住房资质）。预计2021-2025年将筹建约900万套保障房，其中新建/配建租赁公寓约100万套。盘活存量、资产收购、城中村改造为主力供应方式，产品形态多元化。投资者需关注租金回报率（目标在4%左右）、稳定的租金增长和续约能力，精细化成本管控和租户服务能力至关重要。
人口结构变化： 人口总量增长放缓，流动人口增加。老龄化趋势明显（到2033年50岁以上人口占比预计达28.4%）。这将改变住房需求结构，改善性需求占比自2021年起预计超过60%，成为支撑市场的主力。住宅开发投资规模增速放缓，但单套面积大的户型投资表现较好（如90平以上相较90平以下）。未来住宅需关注舒适健康、适老化设计、智能化及生态低碳认证。

写字楼市场整体： 2023年底经济未如期V型反弹，市场持续疲软。需求复苏缓慢，企业多选择续租或维持现状。供应过剩（尤其甲级新供应）叠加需求低迷，造成供需失衡，租金上涨乏力，空置率居高不下。
乙级写字楼： 市场体量庞大（估值至少47亿平方米），不应被忽视。其优势在于价格竞争力，租赁稳定性可能优于预期。丙级写字楼面临新项目竞争压力，需通过升级改造或功能转变（如改长租公寓）来提升价值。改造升级需谨慎权衡成本与收益，绿色认证和智慧管理有助于提升竞争力。
各行业办公需求： 金融、专业服务、IT、医疗健康是传统主力。新经济行业（集成电路、新能源汽车、人工智能、大数据、云计算、绿色低碳）需求快速增长，但波动性也大。预测2024年需求不确定增加，总需求或继续承压，重点城市市场分化将加剧。

消费趋势： 旅游、体验类消费复苏（交通量已超疫情前，商业氛围提升）。远程办公常态化影响商务出行。
消费降级： 非简单缩支，更体现为理性消费、追求性价比和生活方式转变。疫情后超92%的消费者表示消费更冷静。95%以上的消费者愿意通过换平台、促销或调整规格/包装来降低成本。
零售业态分化： 奢侈品头部品牌有提价行为，大众/低价零售产品受青睐。
非标商业/街区化: 提供不同于传统购物中心的体验感，结合本地文化、设计感和休闲娱乐功能，吸引特定客群，是购物中心之外的重要消费选择。

物流市场： 2023年供应或见顶，但需求区域性分化明显。华西市场（如重庆、四川）受本地产业链发展和政府政策支持，回暖迹象显现。全国市场整体去化压力犹存，仓库出租以价换量策略普遍。
绿色仓储： 需求增长迅猛，受政策鼓励、环保意识和社会责任驱动。LEED等认证仓库更受青睐，拥有更高入驻率和合约租期。开发商可考虑高初始成本换长远收益，建设可持续仓储设施具有优势。中国正成为全球第二大LEED认证仓储市场。
逆向物流： 电商退货率高，管理难度大。市场潜力超过600亿美元。智能、高标仓库、先进的管理系统是提升处理效率和满足供应链可持续性需求的关键。

债务风险： 房地产市场下行风险积累显化，银行资产质量压力增大，房企流动性危机频发，境外融资环境趋紧。改善销售端表现，盘活项目、加快回款是化解核心。
房地产投资信托基金（REITs）： 试点规模（尤其公募C-REITs）近年显著增长（已超千亿）。目前民企参与度低，未来有望通过政策（如提升民企参与积极性）实现突破，长期市场规模潜力巨大（万亿量级）。