第一太平戴维斯：2024年中国房地产市场展望报告_24页_7mb

中国房地产市场展望分析

居住

• 住宅市场转型：行业正转向“双轨制”，保障房与市场化住房并行。一线城市的保障性租赁住房占新增供应40%以上。
• 住宅销售：2023年住宅销售面积同比增速连续下跌26个月。一线及强二线城市成交较好，现房销售增速达11%。
• 租赁公寓：租金回报率约4%，投资者关注纳保能力和租金增长。供应将多元化，产品形态从单一建筑到规模化社区。

人口结构

• 人口变化：流动人口规模扩大，老龄化趋势明显（至2033年50岁以上人口占比将达284%）。
• 住宅需求：改善性需求占比将超60%，大户型投资表现优于中小户型。

工作

• 写字楼市场：供应过剩与需求低迷并存，“以价换量”策略普遍。乙级写字楼租金可比甲级低20-25%，但需求仍存。
• 办公需求：金融、科技、医疗等行业为主力，新经济行业需求增长但波动性大。
• 市场预测：2024年甲级写字楼供应持续增加，租金压力加大。绿色认证仓库需求上升。

生产

• 物流仓储：市场供需再平衡缓慢，绿色仓储增速显著。华西地区物流需求稳定增长，长三角物流活跃度高。
• 逆向物流：市场潜力巨大，电商退货率高，头部企业已布局逆向物流网络。

金融

• 债务危机缓解：房企境外债务重组初见成效（如融创案例），但境内房企仍需加快销售周转。
• C-REITs：试点规模超千亿，民企参与度低。未来REITs市场将扩大至更多资产类别。
• 投资机遇：零售、长租公寓、新经济资产等领域值得重点关注。

消费

• 消费趋势：体验式消费与非标商业崛起，高端品牌与民生消费现分化趋势。
• 购物中心：休闲娱乐业态占比上升，零售业态向平价餐饮转型。
• 大宗市场：交易价格普遍下调，投资者宜采取耐心策略，关注REITs扩展带来的机会。

结论

房地产行业正经历从“高周转”向“双轨制”转型，绿色、租赁属性的资产表现更优。长期投资者宜关注政策引导下的核心资产，短期需谨慎应对市场调整风险。