审时·读市_2021——中国房地产年度展望-第一太平戴维斯-202101_16页_6mb

审时·读市2021总结

核心内容

2021年房地产市场在新冠疫情的持续影响下逐步修复，市场趋势呈现出多方面的变化。整体来看，市场在传统资产与利基资产之间出现分化，数字化、绿色可持续、体验式消费等成为新的关注点。此外，物业管理行业在疫情中展现出更强的价值，房地产科技的运用加速了行业转型。

主要观点

• 疫情对市场的影响：疫情对欧美国家影响更为显著，导致办公与零售空间需求变化，而中国因严格的防控措施，市场恢复较快，但未来趋势仍需关注。
• 市场分化：住宅市场在疫情后表现韧性，一线城市房价稳步上涨，而二线及以下城市表现分化，高端住宅市场增长显著。
• 租赁市场变化：外籍租客减少，高端服务式公寓转向国内租户，租赁市场整合趋势增强，政策推动下租赁住房发展加速。
• 传统资产与利基资产：传统资产市场流动性强，但面临租金收益率低、供需失衡等问题；利基资产因高回报率和市场需求变化而受到投资者关注。
• 数字化转型：房地产科技推动楼宇设计、管理方式及服务模式的升级，提升运营效率与客户体验。
• 绿色可持续发展：碳中和目标推动绿色建筑标准提升，LEED、BREEAM等认证成为趋势。
• 物业管理价值提升：物业管理从传统服务向增值服务转型，数字化与智能化成为提升服务质量和效率的关键。
• REITs与物流地产：公募REITs的推出为基础设施投资提供了新的退出机制，物流地产因电商、医药等行业发展而需求增长。

关键信息

住宅市场

• 2020年住宅市场率先回暖，成交量显著上升。
• 高端住宅市场增长快于大众市场，价格涨幅明显。
• 住宅市场分化趋势预计持续，土地市场火热预示未来两年新增供应增加。
• 健康住宅理念受到重视，绿色、无接触服务成为购房关注点。

办公市场

• 疫情推动灵活办公需求，但国内企业仍偏好传统办公模式。
• 科创企业及智慧办公需求增长，推动写字楼市场复苏。
• 企业整合办公空间，提升运营效率，推动写字楼租赁市场回暖。

零售市场

• 线上零售增长显著，线上渗透率上升至25%。
• 体验式零售成为吸引消费者的重要方式，休闲娱乐业态占比上升。
• 零售+体验模式增强消费者粘性，推动品牌发展。

物业管理

• 物业管理行业在疫情中凸显价值，服务质量提升。
• 增值服务成为新增长点，包括社区团购、装修服务等。
• 房地产科技助力物业管理效率提升，实现智能化、数字化管理。

物流市场

• 物流需求因电商和供应链变化而增长，仓储用地供应增加。
• 高标仓需求旺盛，重点城市出租率维持高位。
• 冷链仓储因医药与生鲜行业增长而备受关注。
• 物流地产具备抗周期性，未来行业集中度将进一步提升。

资本市场与REITs

• 公募REITs为基础设施投资提供公开退出渠道，提升透明度和流动性。
• 物业管理公司上市数量增加，部分企业市盈率超40倍，行业前景看好。
• 2021年预计有多个以仓储物流园区为底层资产的REITs发行。

其他趋势

• 债务风险成为关注重点，三道红线政策推动房企降负债。
• 一线城市与新兴商务区存在供需差异，政策推动下城市更新与老旧小区改造持续推进。
• 中国房地产市场正从传统模式向数字化、智能化、绿色化方向转型，为未来提供新的增长点。