20220322-浙商证券-招商蛇口-001979.SZ-招商蛇口2021年报点评报告_聚焦高能级城市进入良性循环_持有业务向双百目标发力_6页_916kb

招商蛇口2021年年报点评报告总结

核心内容概览

招商蛇口（001979）2021年年报显示，公司在过去一年实现了营收稳定增长，但归母净利润有所下滑。公司持续深耕核心城市，聚焦高能级城市拿地，同时在持有型物业和园区业务方面取得进展，积极向“双百目标”迈进。公司保持央企融资优势，财务稳健，具备较强的抗周期能力。

主要观点

• 营收增长：2021年公司实现营收1,606.43亿元，同比增长23.93%；归母净利润为103.72亿元，同比下降15.35%。
• 销售稳步提升：2021年公司签约销售面积1464.5万平方米，销售金额3268.3亿元，同比增长17.8%和17.7%。
• 拿地聚焦高能级城市：全年新增拿地113宗，总计容建面1,559万平方米，权益比降至56.8%，同比下降7.5个百分点。公司重点布局“强心30城”，在长三角和粤港澳地区投资比重超70%。
• 持有型物业发展：公司重点布局集中商业、写字楼、酒店、公寓四大物业类型，2021年可出租物业总面积达452万平方米，综合出租率84%，较2020年提升2个百分点，平均出租单价78.91元/m²/月，同比增长8.4%。
• 财务稳健：公司维持“三道红线”绿档，综合资金成本4.48%，同比下降0.2个百分点。公司资产负债率为67.68%，净负债比率为25.02%，财务结构健康。
• 投资建议：维持“买入”评级，预计2022-2024年归母净利润分别为112亿元、123亿元、140亿元，对应EPS分别为1.41元、1.55元、1.77元，给予2022年12倍PE估值，目标价16.97元。

关键信息

营收与利润

• 营收：2021年营收1,606.43亿元，同比+23.93%。
• 归母净利润：103.72亿元，同比-15.35%。
• 毛利率：25.5%，同比下降3.2个百分点。
• 归母净利润率：6.5%，同比下降3.0个百分点。

分项收入

• 社区开发与运营：营收1279亿元，同比+26.3%。
• 园区开发与运营：营收325亿元，同比+15.2%。
• 邮轮产业建设与运营：营收2亿元，同比+49.5%。

销售表现

• 签约销售面积：1464.5万平方米，同比+17.8%。
• 签约销售金额：3268.3亿元，同比+17.7%。
• 核心城市布局：深圳、上海、苏州、南京等7个城市销售规模位居当地前三，16个城市销售规模位居当地前十。

拿地情况

• 新增拿地：113宗，总计容建面1,559万平方米。
• 权益比：56.8%，同比下降7.5个百分点。
• 重点区域：在“强心30城”中权益地价投入占比达90%，长三角和粤港澳合计投资比重超70%。

持有型物业发展

• 可出租物业总面积：452万平方米，同比+9.4%。
• 物业类型分布：公寓及住宅（23%）、写字楼（17%）、厂房（28%）、商业（28%）、其他（5%）。
• 出租率：84%，基本恢复至2020年前水平。
• 出租单价：78.91元/m²/月，同比+8.4%。
• 未来计划：预计至2025年，集中商业199万平方米、写字楼61万平方米、长租公寓7323间、酒店3481间入市。

财务状况

• 综合资金成本：4.48%，同比下降0.2个百分点。
• 负债结构：资产负债率67.68%，净负债率25.02%，维持在合理区间。
• 现金净增加额：2021年为-9461百万元，预计2022-2024年分别为-2601百万元、+8033百万元、+8169百万元。

投资建议

• 评级：买入。
• 目标价：16.97元。
• EPS预测：2022年1.41元，2023年1.55元，2024年1.77元。
• PE估值：2022年12倍，对应目标价。

风险提示

• 调控政策放松程度和速度不及预期。
• 勾地项目转化速度不及预期。

可比公司估值

总结

招商蛇口在2021年实现了营收的稳步增长，尽管归母净利润有所下滑，但主要受历史高价地结转、限价政策及投资收益减少等因素影响。公司持续深耕核心城市，聚焦高能级城市拿地，同时大力发展持有型物业和园区业务，积极向“双百目标”迈进。公司财务稳健，融资优势明显，具备较强的抗周期能力。基于公司良好的基本面和发展潜力，维持“买入”评级。