20210202-德勤-税务研究之粤港澳大湾区系列_聚焦粤港澳大湾区有关房地产的税务资讯第二期_持有阶段_9页_1mb
报告摘要
粤港澳大湾区房地产税务资讯总结（持有阶段）
核心内容
本文聚焦粤港澳大湾区房地产持有阶段的税务资讯，分别分析了香港、澳门和内地在企业及个人持有房地产方面的税务制度与政策。文章旨在为投资者、企业和个人提供税务合规指引，帮助其更好地理解和应对大湾区不同区域的税务环境。
主要观点
- 粤港澳大湾区涵盖广东9个城市、香港和澳门，是全球领先的湾区之一，未来有望成为世界级城市群。
- 大湾区政策红利不断释放，推动内地与港澳的融合，房地产作为经济发展的焦点之一，受到广泛关注。
- 大湾区实行“一国两制三关税区”政策，三地在税务和法律制度上存在差异，影响房地产相关经济活动的税负。
- 税务合规和政策变化对房地产持有阶段的税负具有重要影响，建议相关方密切关注并做好税务筹划。
关键信息
香港房地产持有阶段税务
| 税种 | 说明 |
|---|---|
| 物业税 | 按租金收入扣除差饷、修葺及支出标准免税额后的净值，税率15%。企业可从利得税中扣除已缴物业税或申请豁免。 |
| 印花税 | 出租不动产需按租期缴纳，税率0.25%至1%不等。 |
| 差饷及地租 | 差饷按应课差饷租值的5%征收，地租按年计算，针对非“永久地权”物业。2020-21年度财政预算案中，住宅物业差饷四季度宽免上限为1,500港元，非住宅物业前两季度宽免上限为5,000港元，后两季度为1,500港元。 |
澳门房地产持有阶段税务
| 税种 | 说明 |
|---|---|
| 房屋税 | 自用房屋：6%；出租房屋：8%（2021年政策）；空置房屋：6%。 |
| 印花税 | 出租不动产按合约内总租金的0.5%缴纳。 |
| 地租 | 承批人须按年缴纳，金额根据土地所在区域的经济情况及用途计算。 |
内地房地产持有阶段税务
| 税种 | 说明 |
|---|---|
| 企业所得税 | 出租房产需就租金收入缴纳25%的企业所得税，与租金直接相关的支出可在税前扣除。 |
| 增值税 | 一般纳税人：9%税率或5%征收率（简易计税）；小规模纳税人：5%征收率；出租住房可减按1.5%计征。 |
| 房产税 | 企业出租房产按租金收入计征，税率12%；个人出租住房按4%税率计征，非住房按12%。 |
| 城镇土地使用税 | 按土地面积和区域划分，税率范围为0.6元-30元/平方米/年。 |
| 印花税 | 财产租赁合同按0.1%税率缴纳。 |
企业与个人持有房地产的税负比较
| 交易情形 | 持有房屋目的 | 香港 | 澳门 | 内地 |
|---|---|---|---|---|
| 企业持有房地产 | 自用 | 差饷（5%）+ 地租（3%） | 房屋税（6%） | 房产税（1.2%）+ 城镇土地使用税 |
| 企业持有房地产（续） | 出租 | 物业税（15%）+ 印花税（0.25%-1%）+ 差饷（5%）+ 地租（3%） | 房屋税（8%）+ 印花税（0.5%） | 企业所得税（25%）+ 增值税（9%或5%）+ 房产税（12%）+ 城镇土地使用税 + 印花税（0.1%） |
| 企业持有房地产（续） | 空置 | 差饷（5%）+ 地租（3%） | 房屋税（6%） | 房产税（1.2%）+ 城镇土地使用税 |
| 个人持有住房 | 自用 | 差饷（5%）+ 地租（3%） | 房屋税（6%） | 通常不产生纳税义务 |
| 个人持有住房 | 出租 | 物业税（15%）+ 印花税（0.25%-1%）+ 差饷（5%）+ 地租（3%） | 房屋税（8%）+ 印花税（0.5%） | 个人所得税（10%）+ 增值税（1.5%）+ 房产税（4%） |
| 个人持有住房 | 空置 | 差饷（5%）+ 地租（3%） | 房屋税（6%） | 通常不产生纳税义务 |
建议与展望
- 企业和个人在持有房地产前，应充分了解税务合规要求，并关注各地政策的动态变化。
- 对于在大湾区内从事跨区域房地产业务的经纪人或代理人，需清楚了解持有房地产的纳税义务，并向客户提供相关信息。
- 内地目前尚未在全国范围内对个人住房征收房产税，但未来可能出台相关调控政策，影响个人持有住房的税负。
- 建议在税务筹划中考虑政策变化，以制定灵活的税务策略。
未来方向
德勤中国将继续发布系列文章，介绍大湾区房地产出售阶段的税务要求，并分析潜在税负与政策影响，为投资者和企业提供专业建议。
注：本文内容基于截至2021年1月底的现行税务法规及优惠政策，具体税务处理应以当地相关部门规定为准。
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