2017-房地产长租公寓系列深度报告之三：从Leopalace21透视日本包租模式的长租公寓企业运营_39页-2mb

报告摘要

Leopalace21：日本包租模式长租公寓运营分析

核心内容

Leopalace21是日本领先的长租公寓运营商，成立于1973年，2004年在东京交易所上市。公司通过“以建引租”和“以租引建”的模式，逐步转型为以租赁为主的业务，目前管理房间数量位居日本第二。

主要观点

公司发展历程：公司经历了三个阶段的发展，从以新房销售为主，到“建造+租赁”协同发展，最终转型为专业的租赁运营商。
业务模式：公司通过“Master Lease”制度，为土地持有者提供长期的租金保障与全周期服务，从而获取优质房源。
运营优势：通过“小户型、高坪效”的产品定位、长短租组合、全渠道营销和高质量高效率的全流程服务，提高出租率和租金水平。强大的IT化能力和“重服务但轻运营”的合作模式，提升运营效率。
对我国的借鉴意义：开发商与服务商合作的“以租引建”模式可行，高效招租运营和精细化管理是盈利基础，需平衡服务与运营成本。

关键信息

公司概况

成立时间：1973年
上市时间：2004年（东京交易所，8848 JP）
业务范围：公寓建造与租赁，辅助发展酒店、度假村及老人看护业务
管理房间数：截至2016年为56.87万间
收入结构：租赁业务占比81%，建造业务占比14%
财务数据：
- 2016年总资产：3378.28亿日元
- 2016年净资产：1588.70亿日元
- 2016年营业收入：5204.88亿日元
- 2016年营业利润：228.98亿日元
- 2016年归属净利润：204.01亿日元
- 2016年总市值：2107.55亿日元（约127.6亿人民币）

战略转变

第一阶段（1973-1992）：以新房销售为主，租赁业务处于起步阶段。
第二阶段（1993-2008）：推行“建造+租赁”协同发展，重点在于“以租引建”，通过“Master Lease”制度获取建造订单。
第三阶段（2009-至今）：聚焦租赁业务，实行精细化管理，将战略从“以租引建”转变为“以建引租”。

政策支持

固定资产税减免：对租赁住宅的固定资产税进行减免，鼓励土地所有者建造租赁住宅。
继承税减免：对租赁住宅的继承税进行减免，降低投资门槛。

运营模式

租金差与出租率：公司通过租金差和高出租率实现盈利，2016年出租率达到91.7%。
短租与长租组合：推出短租业务以提高空置率，长租为主，短租为辅，出租率和租金水平均有所提升。
全渠道营销：线上线下结合，包括直营店、加盟店、地区中介和线上平台，吸引多样化的租客群体。
个性化服务：提供房间定制、多样化生活服务，如清洁、洗衣、干洗等，提升客户满意度。

技术与服务

IT化能力：构建信息平台，实现线上导流与服务管理，提高运营效率。
安全系统：覆盖49.6%的公寓，安装摄像头占比28.1%，提升租客安全感。
智能家居：计划在所有公寓覆盖无线网络，并引入智能控制系统，提升居住体验。

图表索引

图1：Leopalace21建造+租赁商业模式
图2：16年日本主要公寓运营商管理房间数量（万间）
图3：Leopalace21各区域房间数量占比（2015年）
图4：Leopalace21总资产及同比
图5：Leopalace21净资产及同比
图6：Leopalace21收入结构变化（亿日元）
图7：Leopalace21 2016年收入结构
图8：Leopalace21营业利润结构变化（亿日元）
图9：Leopalace21 2016归属净利润（亿日元）
图10：Leopalace21总市值情况（亿日元）
图11：分业务营业收入（亿日元）及三阶段战略变化情况
图12：营业利润结构（亿日元）
图13：日本90年代前典型区域房价快速上涨
图14：Leopalace21第一阶段收入（亿日元）及同比
图15：90年代日本公寓平均售价持续下行
图16：90年代日本典型区域房价逐年下跌
图17：90年代日本城镇化率趋于稳定
图18：日本人口超过100万的城市群人口占比
图19：日本建造租赁住宅固定资产税课税的减免
图20：日本建造租赁住宅继承税课税的减免
图21：日本90年代租赁住房开工建设（万套）
图22：日本90年代新开工住房结构（万套）
图23：Leopalace21第二阶段商业模式
图24：Leopalace21第二阶段营业收入情况（亿日元）
图25：Leopalace21第二阶段营业利润结构（亿日元）
图26：Leopalace21建造及租赁业务营业利润率
图27：Leopalace21第二阶段管理数量快速增加
图28：Leopalace21第二阶段资产负债率
图29：次债危机中租金收入市场化调整、但租金支付相对刚性，加剧公司亏损
图30：日本租赁公寓住宅占比呈下降趋势
图31：Leopalace21管理房间入住率情况
图32：Leopalace21第三阶段商业模式转变
图33：日本典型城市自用住宅与租赁住宅占比
图34：12-14年日本典型县市人口净流入和公司网点分布
图35：Leopalace21带租公寓分布（2016）
图36：Leopalace21建造门店全国分布（2016）
图37：2013年-2015年Leopalace21各地区物业数量（万间）
图38：2013年-2015年Leopalace21各地区入住率
图39：Leopalace21第三阶段管理房间数量维持稳定（万间）
图40：第三阶段Leopalace21收入结构（亿日元）
图41：第三阶段Leopalace21营业利润结构（亿日元）
图42：Leopalace21在房源获取端的优势
图43：Leopalace21业务模式：从建造出发，围绕“房屋生命周期”开展一系列服务，以房屋为核心形成闭环
图44：Leopalace21隔音楼板与隔音墙
图45：Leopalace21预制装配式混凝土建筑
图46：Leopalace21承租费用占租金收入占比
图47：Leopalace21世纪初小户型租赁住宅供应占比
图48：2005-2035年日本家庭数量与构成（百万户）
图49：Leopalace21公司市场定位
图50：Leopalace21租赁业务市场定位
图51：Leopalace21阁楼公寓
图52：Leopalace21短租提供服务
图53：Leopalace21不同租期对应租金（日元/天）
图54：Leopalace21常规租约与短租约结构（万间）
图55：Leopalace21企业租客数量及占比
图56：Leopalace21合作上市公司占比
图57：Leopalace21企业客户行业分布（万人）
图58：Leopalace21租赁门店数量（间）
图59：Leopalace21加盟店模式
图60：Leopalace21信息平台服务流程
图61：Leopalace21信息平台主页面
图62：Leopalace21信息平台（户型信息）
图63：Leopalace21信息平台（建筑概况及费用）
图64：Leopalace21官网海外租客服务页面
图65：Leopalace21官网学生租客服务页面
图66：Leopalace21安全系统安装户数累计总数（万户）
图67：Leopalace21安全系统覆盖占比（2016年）
图68：Leopalace21安装摄像头占比（2016年）
图69：Leopalace21房屋定制合约累计总数（万笔）
图70：Leopalace21原客户男女占比（2016年）
图71：Leopalace21定制房屋合约男女占比（2016年）
图72：Leopalace21信息平台“MYPAGE”页面
图73：Leopalace21服务模式与EQR服务模式对比
图74：Leopalace21单员工管理房间数（间/人）
图75：EQR部分项目人均管理房间数量（间/人）
图76：Leopalace21服务咨询平台租客来电内容统计（万次）
图77：Leopalace21单位租金年收入（万日元）
图78：Leopalace21入住率
图79：Leopalace21租赁收入（亿日元）及同比
图80：Leopalace21运营费用结构（百万日元）
图81：Leopalace21单房间运营费用（万日元）
图82：Leopalace21 CE值（运营费用/NOI）
图83：Leopalace21运营净利润（NOI）情况
图84：Leopalace21租赁业务NOI利润率
图85：Leopalace21租赁业务营业利润率
图86：Leopalace21租赁业务核心竞争力分析

表格索引

表1：Leopalace21股权融资统计
表2：Leopalace21常规租约与短租约对比
表3：Leopalace21典型项目户数
表4：LEOPALACE21项目与同地段公寓相比存在一定的租金溢价

风险提示

政策支持力度及落地节奏低于预期
租赁人口及租金增长不及预期
竞争加剧导致租赁成本上升

总结

Leopalace21通过精准的产品定位、高效的招租运营、全渠道营销和强大的IT化能力，实现了高出租率和租金溢价，成为日本长租公寓市场的龙头企业。其“以建引租”的模式为我国长租公寓运营商提供了重要的参考，强调在获取房源和运营效率之间的平衡。公司未来的发展将更加注重服务质量和运营效率，以实现可持续盈利。

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