2017-房地产行业长租公寓系列深度报告之三：从Leopalace21透视日本包租模式的长租公寓企业运营-20170815-广发证券-38页-2mb

Leopalace21运营模式分析总结

核心内容

Leopalace21是日本典型的包租模式长租公寓运营商，成立于1973年，2004年在东京交易所上市（8848 JP）。截至2016年末，公司管理房间数量达56.87万间，位列日本第二。公司经历了从“新房销售”到“建造+租赁”再到“聚焦租赁”的三阶段战略转型，现为专业租赁运营商。

主要观点

1. 公司发展历程

   • 第一阶段（1973-1992）：以新房建造开发销售为主，建造业务占收入的80%以上，租赁业务处于起步阶段。
   • 第二阶段（1993-2008）：推行“建造+租赁”协同发展，以“以租引建”为主要战略，推出“Master Lease”模式，为土地所有者提供长达30年的租金保障和房屋管理服务，推动公司规模快速扩张。
   • 第三阶段（2009年至今）：全面转型为租赁运营商，收缩建造业务，聚焦租赁业务的精细化运营，重点布局人口流入的经济发达区域，提高出租率和租金水平。

2. 公司优势

   • 房源获取优势：通过“以建引租”模式，为土地持有者提供“房屋全周期”服务，建立房源获取的护城河。
   • 招租运营能力：以“小户型、高坪效”为产品定位，结合“长短租组合”优化配置和“线上线下”全渠道营销，提高出租率和租金水平。
   • IT化能力：构建了完整的信息化平台，提供从招租到租后服务的全流程信息支持，实现运营费用集约化，提升运营效率。

3. 对我国长租公寓的借鉴意义

   • 合作模式：建议关注“开发商拿地+服务商包租运营”的合作模式。
   • 运营效率：提升租金差和出租率是盈利基础，同时通过信息系统建设和人员管控提高运营费用效率。
   • 服务模式：需平衡“重服务”与“轻运营”，在收入增长与运营成本之间寻求平衡。

关键信息

• 公司业务结构：截至2016年，租赁业务占公司收入的81%，建造业务占14%。
• 财务表现：2016年公司总收入为5204.88亿日元，归属净利润为204.01亿日元，总市值约2107.55亿日元。
• 运营效率：2016年，公司单员工管理房间数为161间，人房比较高，有助于控制运营成本。
• 市场定位：公司主要面向单身人群，尤其是女性租客，通过“MY DIY”定制服务吸引租客。
• 安全与服务：公司安全系统覆盖49.6%，安装摄像头占比28.1%，为租客提供安全保障。公司还提供多样化的租后服务，如日常用品采购、干洗送货等，提升租客体验。

风险提示

• 政策支持力度及落地节奏低于预期
• 租赁人口及租金增长不及预期
• 竞争加剧导致租赁成本上升

图表索引

• 图1：Leopalace21建造+租赁商业模式
• 图2：16年日本主要公寓运营商管理房间数量
• 图3：Leopalace21各区域房间数量占比
• 图4：Leopalace21总资产及同比
• 图5：Leopalace21净资产及同比
• 图6：Leopalace21收入结构变化
• 图7：Leopalace212016年收入结构
• 图8：Leopalace21营业利润结构变化
• 图9：Leopalace212016归属净利润
• 图10：Leopalace21总市值情况
• 图11：分业务营业收入及三阶段战略变化
• 图12：营业利润结构
• 图13：日本90年代前典型区域房价快速上涨
• 图14：第一阶段收入及同比
• 图15：90年代日本公寓平均售价持续下行
• 图16：90年代日本典型区域房价逐年下跌
• 图17：90年代日本城镇化率趋于稳定
• 图18：日本人口超过100万的城市群人口占比
• 图19：日本建造租赁住宅固定资产税课税的减免
• 图20：日本建造租赁住宅继承税课税的减免
• 图21：日本90年代租赁住房开工建设
• 图22：日本90年代新开工住房结构
• 图23：第二阶段商业模式
• 图24：第二阶段营业收入情况
• 图25：第二阶段营业利润结构
• 图26：建造及租赁业务营业利润率
• 图27：第二阶段管理数量快速增加
• 图28：第二阶段资产负债率
• 图29：次债危机中租金收入市场化调整
• 图30：日本租赁公寓住宅占比呈下降趋势
• 图31：管理房间入住率情况
• 图32：第三阶段商业模式转变
• 图33：日本典型城市自用住宅与租赁住宅占比
• 图34：12-14年日本典型县市人口净流入和公司网点分布
• 图35：带租公寓分布（2016）
• 图36：建造门店全国分布（2016）
• 图37：2013年-2015年各地区物业数量
• 图38：2013年-2015年各地区入住率
• 图39：第三阶段管理房间数量维持稳定
• 图40：第三阶段收入结构
• 图41：第三阶段营业利润结构
• 图42：在房源获取端的优势
• 图43：业务模式：从建造出发，围绕“房屋生命周期”开展一系列服务
• 图44：隔音楼板与隔音墙
• 图45：预制装配式混凝土建筑
• 图46：承租费用占租金收入占比
• 图47：世纪初小户型租赁住宅供应占比
• 图48：2005-2035年日本家庭数量与构成
• 图49：公司市场定位
• 图50：租赁业务市场定位
• 图51：阁楼公寓
• 图52：短租提供服务
• 图53：不同租期对应租金
• 图54：常规租约与短租约结构
• 图55：企业租客数量及占比
• 图56：合作上市公司占比
• 图57：企业客户行业分布
• 图58：租赁门店数量
• 图59：加盟店模式
• 图60：信息平台服务流程
• 图61：信息平台主页面
• 图62：信息平台（户型信息）
• 图63：信息平台（建筑概况及费用）
• 图64：官网海外租客服务页面
• 图65：官网学生租客服务页面
• 图66：安全系统安装户数累计总数
• 图67：安全系统覆盖占比
• 图68：安装摄像头占比
• 图69：房屋定制合约累计总数
• 图70：原客户男女占比
• 图71：定制房屋合约男女占比
• 图72：信息平台“MYPAGE”页面
• 图73：服务模式与EQR服务模式对比
• 图74：单员工管理房间数
• 图75：EQR部分项目人均管理房间数量
• 图76：服务咨询平台租客来电内容统计
• 图77：单位租金年收入
• 图78：入住率
• 图79：租赁收入及同比
• 图80：运营费用结构
• 图81：单房间运营费用
• 图82：CE值（运营费用/NOI）
• 图83：运营净利润（NOI）情况
• 图84：租赁业务NOI利润率
• 图85：租赁业务营业利润率
• 图86：租赁业务核心竞争力分析

表格索引

• 表1：Leopalace21股权融资统计
• 表2：常规租约与短租约对比
• 表3：典型项目户数
• 表4：LEOPALACE21项目与同地段公寓相比存在一定的租金溢价