20170815-广发证券-房地产行业：长租公寓系列深度报告之三—从Leopalace21透视日本包租模式的长租公寓企业运营_39页_2mb

报告摘要

Leopalace21深度分析总结

核心内容

Leopalace21是日本领先的长租公寓运营商，其发展历程与日本房地产市场的变化紧密相关，经历了从建造商向租赁运营商的转型。公司成立于1973年，2004年在东京证券交易所上市，截止2016年末，管理房间数量达56.87万间，位列日本第二。

主要观点

公司战略转型：公司经历了三个发展阶段，从以新房销售为主，到“建造+租赁”协同发展，再到聚焦租赁业务，战略调整灵活，顺应市场变化。
商业模式优势：公司通过“以建引租”获取房源，形成“房屋全周期”服务闭环。同时，具备“小户型、高坪效”的产品定位，以及“长短租组合”的优化配置。
运营效率提升：公司采用“重服务但轻运营”的模式，通过IT化平台和市场化合作提升运营效率，降低运营成本。
盈利模式：公司主要通过租金差盈利，即支付给房东的承租费用与租客支付的租金之间的差额。

关键信息

公司概况

成立时间：1973年
上市时间：2004年（8848 JP）
2016年数据：
- 总资产：3378.28亿日元
- 净资产：1588.70亿日元
- 营业收入：5204.88亿日元
- 租赁业务占比：81%
- 建造业务占比：14%
- 营业利润：228.98亿日元
- 归属净利润：204.01亿日元
- 总市值：2107.551亿日元（约127.6亿人民币）

发展阶段

第一阶段（1973-1992）：以新房建造开发销售为主，租赁业务处于起步阶段。
第二阶段（1993-2008）：推出“Master Lease”制度，实现“建造+租赁”协同发展，侧重建造业务。
第三阶段（2009年至今）：全面转型为专业租赁运营商，聚焦精细化租赁业务，收缩建造业务。

战略选择

从“以租引建”到“以建引租”：公司通过建造业务获取优质房源，同时通过租赁业务实现盈利。
租客结构优化：公司企业租客占比超过50%，女性租客比例逐年上升，通过定制服务吸引女性租客。

运营优势

全周期服务：为土地持有者提供从前期规划到后期维护的全周期服务，形成“以建引租”的护城河。
小户型产品定位：迎合日本单身人口增长趋势，提高坪效，实现土地资源最大化利用。
长短租错配：提供1个月起租的短租服务，降低空置率，同时通过租金差异吸引长租客户。
线上线下全渠道营销：公司拥有189个直营店和109个加盟店，同时建立了完善的线上信息平台，提升获客效率。
安全与智能化：公司为公寓安装安全系统，覆盖率达49.6%，并计划全面实现智能化管理。

对我国的借鉴意义

房源获取：开发商从土地端介入长租公寓，形成“开发商拿地+服务商包租运营”的合作模式。
高效招租运营：提高租金差和出租率是盈利基础，同时通过信息系统建设及人房比优化实现运营费用集约化。
全流程服务：需在“重服务”与“轻运营”之间寻求平衡，提升客户满意度和运营效率。

风险提示

政策支持力度及落地节奏低于预期
租赁人口及租金增长不及预期
竞争加剧导致租赁成本上升

表格与图表索引

图1：Leopalace21建造+租赁商业模式
图2：16年日本主要公寓运营商管理房间数量
图3：Leopalace21各区域房间数量占比
图4：Leopalace21总资产及同比
图5：Leopalace21净资产及同比
图6：Leopalace21收入结构变化
图7：Leopalace21 2016年收入结构
图8：Leopalace21营业利润结构变化
图9：Leopalace21 2016归属净利润
图10：Leopalace21总市值情况
图11：分业务营业收入及三阶段战略变化情况
图12：营业利润结构
图13：日本90年代前典型区域房价快速上涨
图14：第一阶段收入及同比
图15：90年代日本公寓平均售价持续下行
图16：90年代日本典型区域房价逐年下跌
图17：90年代日本城镇化率趋于稳定
图18：日本人口超过100万的城市群人口占比
图19：日本建造租赁住宅固定资产税课税的减免
图20：日本建造租赁住宅继承税课税的减免
图21：日本90年代租赁住房开工建设
图22：日本90年代新开工住房结构
图23：第二阶段商业模式
图24：第二阶段营业收入情况
图25：第二阶段营业利润结构
图26：建造及租赁业务营业利润率
图27：第二阶段管理数量快速增加
图28：第二阶段资产负债率
图29：次债危机中租金收入市场化调整
图30：日本租赁公寓住宅占比呈下降趋势
图31：Leopalace21管理房间入住率情况
图32：第三阶段商业模式转变
图33：日本典型城市自用住宅与租赁住宅占比
图34：12-14年日本典型县市人口净流入和公司网点分布
图35：Leopalace21带租公寓分布
图36：Leopalace21建造门店全国分布
图37：2013-2015年各地区物业数量
图38：2013-2015年各地区入住率
图39：第三阶段管理房间数量维持稳定
图40：第三阶段收入结构
图41：第三阶段营业利润结构
图42：房源获取端的优势
图43：业务模式：从建造出发，围绕“房屋生命周期”开展一系列服务
图44：隔音楼板与隔音墙
图45：预制装配式混凝土建筑
图46：承租费用占租金收入占比
图47：世纪初小户型租赁住宅供应占比
图48：2005-2035年日本家庭数量与构成
图49：公司市场定位
图50：租赁业务市场定位
图51：阁楼公寓
图52：短租提供服务
图53：不同租期对应租金
图54：常规租约与短租约结构
图55：企业租客数量及占比
图56：合作上市公司占比
图57：企业客户行业分布
图58：租赁门店数量
图59：加盟店模式
图60：信息平台服务流程
图61：信息平台主页面
图62：信息平台（户型信息）
图63：信息平台（建筑概况及费用）
图64：官网海外租客服务页面
图65：官网学生租客服务页面
图66：安全系统安装户数累计总数
图67：安全系统覆盖占比
图68：安装摄像头占比
图69：房屋定制合约累计总数
图70：原客户男女占比
图71：定制房屋合约男女占比
图72：信息平台“MYPAGE”页面
图73：服务模式与EQR服务模式对比
图74：单员工管理房间数
图75：EQR部分项目人均管理房间数量
图76：服务咨询平台租客来电内容统计
图77：单位租金年收入
图78：入住率
图79：租赁收入及同比
图80：运营费用结构
图81：单房间运营费用
图82：CE值（运营费用/NOI）
图83：运营净利润（NOI）情况
图84：租赁业务NOI利润率
图85：租赁业务营业利润率
图86：租赁业务核心竞争力分析

表格信息

表1：Leopalace21股权融资统计
表2：常规租约与短租约对比
表3：典型项目户数
表4：Leopalace21项目与同地段公寓相比存在一定的租金溢价

总结

Leopalace21通过“以建引租”的模式，成功构建了房源获取的护城河，结合“小户型、高坪效”的产品定位，以及“长短租组合”的优化配置，实现了高效的招租运营。公司通过“重服务但轻运营”的模式，提升客户体验与运营效率，同时利用IT化能力降低运营成本，提高盈利转化率。其运营模式为我国长租公寓运营商提供了重要的参考，尤其是在房源获取、产品定位、运营效率及服务创新等方面。

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