20170731-广发证券-房地产行业：长租公寓系列深度报告之二：从EQR透视美国长租公寓运营模式_38页_2mb

美国长租公寓运营模式分析——以EQR为例

核心内容概述

本报告深入分析了美国领先的长租公寓REITs运营商Equity Residential（EQR）的运营模式，从融资、投资、运营三个方面探讨其成功经验，并总结其对我国长租公寓行业的借鉴意义。

主要观点

1. EQR公司简介

   • 成立于1969年，1993年上市，是美国第一家公寓型REITs。
   • 截至2016年，EQR持有物业302个，房间数7.75万间，排名第三。
   • 收入以租金为主，占比超过99%，盈利来自租金收益与物业出售资本利得。

2. 融资优势

   • 利用REITs制度实现高效股权融资，配合债权融资，形成多元化的融资结构。
   • 低杠杆、稳健现金流、税收豁免政策使债务成本处于低位。
   • 融资效率高，1993-2000年期间共发行股票43次，融资规模达32.19亿美元。

3. 投资策略

   • 经历三个阶段发展：快速扩张、多元尝试、聚焦核心市场。
   • 早期扩张时期把握市场高回报率，后期根据市场分化调整投资方向，精准选择收购与出售时机。
   • 通过“低买高卖”策略实现资产增值，如2016年剥离非核心物业，实现高IRR收益。

4. 运营优势

   • 提供全流程、高品质服务，降低空置率，提升租金溢价。
   • 信息化平台建设、精简人员配置有效控制运营成本。
   • NOI投资回报率显著高于美国十年期国债收益率，吸引长期资金。

关键信息总结

融资与投资

• 融资渠道：股权融资（股票、优先股、存托凭证）与债权融资（债券、循环贷款）相结合。
• 税收政策：REITs享有税收豁免政策，降低债务成本。
• 资产扩张：1993-2000年，EQR物业数量增长10倍以上，覆盖36个州。
• 投资节奏：根据市场情况灵活调整投资策略，如在资产价格低位时扩张，高位时退出。

运营与服务

• 客群定位：以高收入、高学历的千禧一代为主，注重生活品质与便利性。
• 线上平台：官网提供房源信息、WalkScore评分、户型选择等，提升租客体验。
• 成本控制：通过信息化平台和精简人员配置，运营成本保持平稳，租金稳定增长。
• 空置率：通过优质服务和精准选址，空置率控制在较低水平。

三阶段发展战略

风险提示

• 政策支持力度及落地节奏低于预期
• 租赁人口及租金增长不及预期
• 资产价格持续过快上涨

借鉴意义

• 规模化扩张：有质量的规模化扩张是市场领先的前提。
• 租金溢价：通过全流程服务提高出租率和租金溢价。
• 运营效率：IT化能力和人员管控效率是盈利增长的关键。

相关研究

• 房地产行业：按揭贷加速收紧，成交热度继续下行
• 房地产行业：7月成交热度回落，租赁支持政策深化落地

图表索引（关键数据）

• 图1：自持型重资产公寓企业的运营模式
• 图2：EQR的运营及盈利模式
• 图3：15年末美国公寓REITs持有房间数量
• 图4：16年末美国公寓REITs持有房间数量
• 图5：EQR收入结构（以租金收入为主）
• 图6：EQR营业利润及同比
• 图7：美国主要公寓REITS市值
• 图8：EQR股价及标普500走势图
• 图9：EQR平均投资回报率
• 图10：EQR股利分红及股息率
• 图11：EQR2016年股权结构
• 图12：EQR三阶段发展战略概览
• 图13：EQR三阶段物业分布图
• 图14：EQR物业分布（1993年和2000年）
• 图15：EQR高速扩张阶段的总负债情况
• 图16：EQR负债率和NYSE平均负债率
• 图17：EQR第一阶段资产负债率与融资情况
• 图18：税收豁免债务规模及成本一览
• 图19：EQR发债成本较低
• 图20：EQR融资高效且呈现多元化
• 图21：EQR融资规模与运营房间数量
• 图22：EQR租金营业成本及NOI情况
• 图23：美国房屋自有率
• 图24：90年代美国出租房屋入住率
• 图25：全美租金中位数及增长率
• 图26：90年代美国房屋租售比
• 图27：EQR第一阶段投资策略
• 图28：EQR第一阶段运营房间数及增速
• 图29：EQR第一阶段以收购物业为主
• 图30：EQR第一阶段毛租金收益率
• 图31：EQR第二阶段投资策略
• 图32：美国出租房入住率持续下行
• 图33：美国房屋租售比快速上涨
• 图34：EQR第二阶段运营房间维持高位稳定
• 图35：EQR第二阶段在资产扩张同时卖出部分物业
• 图36：EQR第二阶段毛租金收益率持续下行
• 图37：美国公寓成交量
• 图38：美国公寓交易单价
• 图39：EQR第三阶段投资策略
• 图40：EQR战略核心市场失业率
• 图41：EQR战略核心市场租赁住宅入住率
• 图42：EQR战略核心市场平均租金水平
• 图43：EQR第三阶段运营房间逐年下降
• 图44：EQR第三阶段以出售非核心区域物业为主
• 图45：EQR第三阶段毛租金收益率波动上行
• 图46：EQR出售公寓均价
• 图47：EQR售出项目平均IRR
• 图48：EQR现有物业分布图（截至2016年）
• 图49：EQR营业利润结构变化（按地区）
• 图50：EQR各类型物业数量和占比变化
• 图51：EQR各类型房间数量和占比变化
• 图52：各类型物业月租金水平
• 图53：美国各类型租房人数
• 图54：EQR官方网站（城市选择）
• 图55：EQR官方网站（区域选择）
• 图56：EQR某项目的WalkScore评分
• 图57：EQR官方网站（户型选择及租金信息）
• 图58：EQR的单位公寓平均费用支出

表格索引（关键数据）

• 表1：美国REITs推行相关政策与事件
• 表2：EQR股票发行列表（1993-2000年）
• 表3：EQR债务发行列表（1993-2000年）
• 表4：美国在持有环节对于REITS税收优惠政策
• 表5：美国在交易环节对于REITS的税收优惠政策
• 表6：2014年以来EQR物业剥离情况一览
• 表7：2016年EQR各区域物业经营数据