2017-长租公寓系列深度报告之三：从Leopalace21透视日本包租模式的长租公寓企业运营_39页-2mb

Leopalace21运营模式及对我国长租公寓的借鉴意义

核心内容

Leopalace21是日本典型的包租模式公寓运营商，成立于1973年，2004年在东京证券交易所上市（8848 JP），是日本最大的公寓运营商之一。截至2016年末，公司运营租赁房间达56.87万间，位居日本第二。

主要观点

• 发展历程：公司经历了三个阶段的发展，从以新房销售为主，到“建造+租赁”协同发展，再到聚焦租赁业务，实现了从建造商向租赁运营商的转型。
• 运营优势：公司通过“以建引租”模式获取房源，具备“小户型、高坪效”的产品定位，实施“长短租组合”策略，采用“线上线下”全渠道营销，并提供“高质量高效率”的全流程服务。同时，强大的IT能力与“重服务但轻运营”的市场化合作模式，显著提升了运营效率和盈利转化。
• 对我国的借鉴意义：我国长租公寓运营商可借鉴Leopalace21的模式，建立房源获取的护城河，通过高效招租运营提升出租率和租金水平，同时注重运营费用的集约化管理。此外，全流程服务和轻运营模式有助于提高客户满意度和运营效率。

关键信息

公司概况

• 成立时间：1973年
• 上市时间：2004年（东京证券交易所）
• 总部所在地：日本
• 业务范围：公寓建造、租赁、酒店、度假村、老人看护等
• 截至2016年末，管理房间数量：56.87万间
• 主要分布区域：东京区占比29%

财务数据（2016年）

• 总资产：3378.28亿日元
• 净资产：1588.70亿日元
• 营业收入：5204.88亿日元
  • 租赁业务占比81%
  • 建造业务占比14%
• 营业利润：228.98亿日元
  • 租赁业务营业利润224.6亿日元
  • 建造业务营业利润50.5亿日元
• 归属净利润：204.01亿日元
• 总市值：2107.551亿日元（约合127.6亿人民币）

战略转变

• 第一阶段（1973-1992年）：以新房销售为主，租赁业务处于起步阶段。
• 第二阶段（1993-2008年）：“建造+租赁”协同发展，以租引建，租赁业务成为主要增长点。
• 第三阶段（2009年至今）：聚焦租赁业务，收缩建造业务，实施精细化运营，重点布局人口净流入区域。

产品与运营模式

• 产品定位：以小户型为主，满足单身人群和年轻租客需求，提升坪效。
• 出租模式：长租为主，短租为辅，优化房间配置，提高出租率。
• 营销渠道：线上线下结合，包括直营店、加盟店、地区中介合作及信息平台。
• 服务模式：提供多样化服务，如日常用品采购、干洗送货上门、清理房间等，通过信息平台提升服务效率。

技术与服务

• 设施配备：配备电视、微波炉、空调、洗衣机、冰箱、床上用品等，支持拎包入住。
• 安全系统：覆盖率达49.6%，安装摄像头占比28.1%。
• 定制服务：推出“MY DIY”房间定制计划，提升客户体验，吸引女性租客。
• 信息平台：涵盖招租与租后服务，提升效率，减少人工成本。

风险提示

• 政策支持力度及落地节奏低于预期
• 租赁人口及租金增长不及预期
• 竞争加剧导致租赁成本上升

值得关注的企业

• 万科A：开发商代表
• 世联行：房地产服务商代表

图表索引

• 图1：Leopalace21建造+租赁商业模式
• 图2：16年日本主要公寓运营商管理房间数量
• 图3：Leopalace21各区域房间数量占比
• 图4：Leopalace21总资产及同比
• 图5：Leopalace21净资产及同比
• 图6：Leopalace21收入结构变化
• 图7：Leopalace21 2016年收入结构
• 图8：Leopalace21营业利润结构变化
• 图9：Leopalace21 2016归属净利润
• 图10：Leopalace21总市值情况
• 图11：分业务营业收入及三阶段战略变化
• 图12：营业利润结构
• 图13：90年代前典型区域房价快速上涨
• 图14：第一阶段收入及同比
• 图15：90年代日本公寓平均售价持续下行
• 图16：90年代日本典型区域房价逐年下跌
• 图17：90年代日本城镇化率趋于稳定
• 图18：日本人口超过100万的城市群人口占比
• 图19：日本建造租赁住宅固定资产税课税的减免
• 图20：日本建造租赁住宅继承税课税的减免
• 图21：日本90年代租赁住房开工建设
• 图22：日本90年代新开工住房结构
• 图23：第二阶段商业模式
• 图24：第二阶段营业收入情况
• 图25：第二阶段营业利润结构
• 图26：建造及租赁业务营业利润率
• 图27：第二阶段管理数量快速增加
• 图28：第二阶段资产负债率
• 图29：次债危机中租金收入市场化调整、但租金支付相对刚性，加剧公司亏损
• 图30：日本租赁公寓住宅占比呈下降趋势
• 图31：Leopalace21管理房间入住率情况
• 图32：第三阶段商业模式转变
• 图33：日本典型城市自用住宅与租赁住宅占比
• 图34：12-14年日本典型县市人口净流入和公司网点分布
• 图35：Leopalace21带租公寓分布
• 图36：Leopalace21建造门店全国分布
• 图37：2013年-2015年各地区物业数量
• 图38：2013年-2015年各地区入住率
• 图39：第三阶段管理房间数量维持稳定
• 图40：第三阶段收入结构
• 图41：第三阶段营业利润结构
• 图42：房源获取端的优势
• 图43：业务模式：从建造出发，围绕“房屋生命周期”开展一系列服务
• 图44：隔音楼板与隔音墙
• 图45：预制装配式混凝土建筑
• 图46：承租费用占租金收入占比
• 图47：世纪初小户型租赁住宅供应占比
• 图48：2005-2035年日本家庭数量与构成
• 图49：公司市场定位
• 图50：租赁业务市场定位
• 图51：阁楼公寓
• 图52：短租提供服务
• 图53：不同租期对应租金
• 图54：常规租约与短租约结构
• 图55：企业租客数量及占比
• 图56：合作上市公司占比
• 图57：企业客户行业分布
• 图58：租赁门店数量
• 图59：加盟店模式
• 图60：信息平台服务流程
• 图61：信息平台主页面
• 图62：信息平台（户型信息）
• 图63：信息平台（建筑概况及费用）
• 图64：官网海外租客服务页面
• 图65：官网学生租客服务页面
• 图66：安全系统安装户数累计总数
• 图67：安全系统覆盖占比
• 图68：安装摄像头占比
• 图69：房屋定制合约累计总数
• 图70：原客户男女占比
• 图71：定制房屋合约男女占比
• 图72：信息平台“MYPAGE”页面
• 图73：服务模式与EQR服务模式对比
• 图74：单员工管理房间数
• 图75：EQR部分项目人均管理房间数量
• 图76：服务咨询平台租客来电内容统计
• 图77：单位租金年收入
• 图78：入住率
• 图79：租赁收入及同比
• 图80：运营费用结构
• 图81：单房间运营费用
• 图82：CE值（运营费用/NOI）
• 图83：运营净利润（NOI）情况
• 图84：租赁业务NOI利润率
• 图85：租赁业务营业利润率
• 图86：租赁业务核心竞争力分析

表格索引

• 表1：Leopalace21股权融资统计
• 表2：常规租约与短租约对比
• 表3：典型项目户数
• 表4：LEOPALACE21项目与同地段公寓相比存在一定的租金溢价