20170815-广发证券-房地产行业_长租公寓系列深度报告之三—从Leopalace21透视日本包租模式的长租公寓企业运营_38页_1mb

房地产行业：日本Leopalace21长租公寓运营模式分析

核心内容概述

本报告分析了日本典型的长租公寓运营商Leopalace21的运营模式、发展历程及对我国长租公寓行业的借鉴意义。Leopalace21成立于1973年，2004年在东京证券交易所上市，现为日本最大的公寓运营商之一。其运营模式从“以租引建”逐步转变为“以建引租”，专注于租赁业务，并通过精细化运营和IT化能力实现盈利转化。

主要观点

1. Leopalace21简介

• 成立于1973年，2004年上市，是日本包租模式的典型代表。
• 截至2016年末，管理房间数量达56.87万间，位居日本第二。
• 主营业务包括公寓建造与租赁，同时发展酒店、度假村及老人看护等业务。

2. 发展历程

Leopalace21的发展分为三个阶段：

• 第一阶段（1973-1992年）：以新房销售为主，建造业务占主导地位。
• 第二阶段（1993-2008年）：“建造+租赁”协同发展，侧重建造业务，推出“Master Lease”模式。
• 第三阶段（2009年至今）：全面转型为租赁运营商，收缩建造业务，聚焦租赁市场，实行精细化运营。

3. 运营优势

• 房源获取：通过“以建引租”模式，为土地持有者提供“房屋全周期”服务，获取优质房源。
• 招租运营：采用“小户型、高坪效”的产品定位，实施“长短租组合”策略，结合线上线下全渠道营销，提高出租率与租金水平。
• IT化能力：通过信息平台提供全流程服务，实现运营费用集约化，提升管控效率。

4. 对我国的借鉴意义

• 获取房源：建议开发商与服务商合作，建立“开发商拿地+服务商包租运营”的模式。
• 招租运营：提升租金差与出租率，同时通过信息系统和人员管控效率优化运营成本。
• 服务模式：平衡“重服务”与“轻运营”，在提升客户满意度的同时保持运营效率。

关键信息

企业运营数据（2016年）

• 总资产：3378.28亿日元
• 净资产：1588.70亿日元
• 营业收入：5204.88亿日元，其中租赁业务占比81%，建造业务占比14%
• 营业利润：228.98亿日元，其中租赁业务贡献224.6亿日元
• 归属净利润：204.01亿日元
• 总市值：2107.55亿日元（约127.6亿人民币）

战略转变

• 从“以租引建”到“以建引租”，聚焦租赁业务。
• 在租赁业务中，注重精细化运营，重点布局人口流入区域。

业务模式

• 建造+租赁：围绕“房屋生命周期”提供服务，形成闭环。
• Master Lease：为土地持有者提供30年租金保障，增强建造端吸引力。
• 短租与长租组合：提供短租服务以降低空置率，通过租金差异化吸引客户。

市场定位

• 定位“小户型、高坪效”产品，满足单身人口增长趋势。
• 与企业客户合作，提供定制化住房解决方案。
• 建立信息平台，实现线上营销与租后服务一体化。

安全与服务

• 安全系统覆盖49.6%，安装摄像头占比28.1%。
• 推出“MY DIY”定制服务，提升客户满意度。
• 提供多样化服务，如日常用品采购、干洗等，提升租客体验。

企业运营模式对比

风险提示

• 政策支持力度及落地节奏低于预期。
• 租赁人口及租金增长不及预期。
• 竞争加剧导致租赁成本上升。

总结

Leopalace21的运营模式体现了对市场趋势的精准把握与灵活应对。其核心竞争力在于精准的产品定位、高效的招租运营以及强大的IT化能力，从而实现租金差与出租率的提升。在运营费用管控方面，通过优化人房比与服务流程，显著提升了运营效率。其“以建引租”模式为我国长租公寓企业提供了可借鉴的经验，尤其是在房源获取、精细化运营及全渠道营销方面，值得深入研究与实践。