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新股快訊總結：順豐房地產投資信託基金(2191.HK)

核心內容

順豐房地產投資信託基金（2191.HK）於2021年5月5日發佈招股書，計劃以每股4.68至5.16港元的價格範圍進行全球發售，發售總數為520,000,000股，其中10%在香港公開發售。預計集資金額最多約26.832億港元，發行後總基金單位數為8億個，每手基金單位為1,000個，每手入場費為5,212港元。

主要觀點

• 發售安排：發售截止時間為2021年5月9日下午5時正，若未達認購目標，可延長至5月10日中午12時正。延長截止時段的手續費為$50，而全額付款客戶網上申請無手續費，非網上申請則需支付$50。
• 申請結果與上市：申請結果預計於5月14日公布，並於5月17日正式上市。
• 發售價格與資金用途：根據最高發售價5.16港元，全球發售所得款項約為26.83億港元。若加上向順豐豐泰發行基金單位的收入及銀行貸款提取額，總可用資金約為58.78億港元。資金將主要用於收購前身集團（佔97.5%）、交易成本（佔1.6%）及一般公司用途（佔0.9%）。
• 回撥機制：若公開發售認購倍數達15倍或以上，將啟動回撥機制，公開發售比例由30%調整為70%，配售比例則相應調整為30%或更低。認購倍數越高，公開發售比例越高，配售比例越低。

關鍵信息

投資組合與業務特性

• 順豐房託基金為順豐控股（002352.SZ）分拆的房地產投資信託基金。
• 當前投資組合包括位於香港、佛山及蕪湖的三項現代物流地產，總可出租面積達30.7萬平方米，平均出租率約為95.3%。
• 三項物業均配備自動分揀及供應鏈支持設施，且位於交通樞紐附近，包括機場、海港、鐵路、高速公路等。

風險因素

• 香港物業使用問題：集團位於香港的物業部分不符合政府批地書及建築物條例，尤其是順豐關連租戶將物業用於裝卸倉儲及配套設施，與物業指定用途不符，並涉及未經授權更改停車場、裝卸場平面佈局規劃。
• 法律風險：此等行為可能導致香港政府對順豐房託基金採取執法行動，從而對其運營及財務表現造成負面影響。

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綜合評估

順豐房託基金作為順豐控股分拆項目，擁有現代物流地產投資組合，且出租率表現良好。然而，其在香港的物業使用情況存在潛在法律風險，可能影響未來運營與財務表現。投資者需謹慎評估風險，並考慮市場環境及自身投資策略。