20210505-安信国际证券-顺丰房托-02191.HK-顺丰房地产投资信托基金-IPO点评_2页_600kb

报告摘要

顺丰房地产投资信托基金 - IPO 点评总结

基金概览

顺丰房地产投资信托基金（以下简称“基金”）的物业组合初步由三处物业构成：

顺丰大厦：位于香港，可出租面积约为160,320平米；
桂城丰泰产业园：位于佛山，可出租面积约为84,890平米；
丰泰产业园：位于芜湖，可出租面积约为62,400平米。

总可出租面积约为307,620平米。根据2019年及2020年的数据，基金的总租金收入分别为2.19亿港元和2.23亿港元，物业收入净额分别为2.07亿港元和2.16亿港元。截至2020年12月，平均租用率约为95.3%，共有33名租户，其中五大租户贡献了约80.1%的租金收入，而顺丰关连租户则占租金总收入的约80%。

行业状况及前景

基金所持有的物业主要位于粤港澳大湾区及长三角地区，其中香港物业的租金收入占比最高。根据历史数据，2015-2020年期间，香港进口总额及出口总额的复合年增长率分别为1.7%及1.1%，预计2020-2025年将分别增长至3.4%及4.1%。

快递行业已成为物流行业的重要组成部分，2015-2020年期间，快递业务收益以25.9%的复合年增长率增长。随着第三方物流增长趋于稳定，而快递业务比重持续上升，预计2020-2025年快递总收益的复合年增长率约为14.6%。这表明物流地产，尤其是与快递相关的物业，具有较好的发展前景。

优势与机遇

顺丰控股作为中国领先的综合物流服务供应商，按总收益排名，中国内地第一，全球第四，为其物业组合提供了稳定的运营背景。
未来大湾区乃至全球电商的发展将推动物流地产需求的增长，为基金带来长期增长机遇。

弱项与风险

基金租金收入高度依赖顺丰关连租户，风险集中度较高。
金融市场及经济前景不明朗，全球局势波动可能影响整体经济表现，进而对基金造成不利影响。

投资估值

发行价范围为4.68-5.16港元，预测单位分派为0.1724港元。
预测年化收益率为5.3%-5.9%，但实际可比收益率仅为3.3%-3.7%，低于其他在港上市的房地产投资信托基金。
IPO专用评级为4（满分10），评级标准如下：
- 公司营运（0-3）：2
- 行业前景（0-3）：1
- 招股估值（0-2）：0
- 市场情绪（0-2）：1

主要发售统计数字

项目	内容
上市日期	2021年5月17日
发行基金单位（百万）	800
发行后总基金单位（百万）	800
单位发行价范围（港元）	4.68-5.16
发行后市值（百万港元）	3744-4128
预测单位分派（港元）	0.1724
预测年化收益率（%）	5.3-5.9%
每基金单位分派承诺（港元）	不适用
预测分派承诺收益率（%）	不适用